河南开封鼎立地产项目营销策划提案.doc

河南开封鼎立地产项目营销策划提案 报告思路与结构 我们的客户是谁？ 我们的价格是多少？ 我们项目具备什么？ 我们处于怎样的市场环境？ 我们应该关注谁？ 首先我们应该认清自己—— 我们具备什么？ 项目位置： 项目位于新区北教育板块，东至黄河大道，西至夷山大道，北至东京大道，南至金耀路。交通便利，未来发展前景看好。 本案 东京大道 大梁路 黄河大道 河大 项目属性： 总用地面积：743.17公顷（约1113亩） 总建筑面积 住宅：1301664㎡ 商业：163751㎡ 公建：21900㎡ （包括幼儿园、小学、农贸市场、会所、诊所等） 建筑密度：28% 容积率：2.0 绿化率：30.4% 本案总建筑面积约150万平方米。 B地块 总用地面积：104225.2㎡（约156亩） 总建筑面积：246158㎡ 地上建筑面积：214990㎡ 住宅：195670㎡ 商业：15270㎡ 幼儿园：2200㎡ 售房部：1850㎡ 地下建筑面积：31168㎡（地下室和车库） 容积率：2.06 绿化率：37.5% 总户数：1651户 B地块特征 项目产品：——一期 一期户型面积主要以80㎡左右的舒适两房和110-117㎡之间的紧凑型三房为主。 一期户型配比: 合计 201-208 155-192 127-129 110-117 80-82 面积（㎡） 472 6 10 复式 58 284 三房 114 两房 套数 户型 一期 项目规模大、档次高，后期发展潜力较大，一期户型面积控制合理；但未来西区的市场投放量较大，市场竞争激烈。 对于我们项目： 如何将大盘形象、景观、产品等方面通过精准有效的主题诉求，配合实效的市场推广，明显的价格优势，以实现一期的安全、快速销售是项目成功的关键。 （突出亮点，寻找差异化，避开直接竞争） 水木观点： 我们作为西区即将面市的超级大盘， 我们处于怎样的市场环境下？ 开封09年土地投放量分析 开封市09年1月～6月土地拍卖新区高达55%，金明区36.3%，旧城区内8.7%。 截至2009年6月30日，开封新区已成交土地6宗，成交净用地面积35，0128.8㎡。 数据来源：开封市土地局 英伦春天 规模：46亩 竞拍价：90万/亩 迪臣世纪豪庭 规模：18亩 竞拍价：26万/亩 菊城东方明珠 规模：35亩 竞拍价：88.5万/亩 水系工程宗地 建业大宏 郑州未来房地产开发有限公司 规模：117亩 竞拍价：59万/亩 07 年 土 地 成 交 情 况 医院后街 规模：88.4亩 竞拍价：20.67万/亩 槐树院 规模：60亩 竞拍价：9.98万/亩 银达房地产 规模：5.4亩 竞拍价：72.46万/亩 聚福园 规模：27亩 竞拍价：76万/亩 河南明珠房地产开发有限公司 规模：11.7亩 竞拍价：14.94元/亩 伟业 规模：160亩 竞拍价：73.4万/亩 开封市华祥置业发展有限公司 规模：1.1亩 竞拍价：40.31万/亩 开封宏达 规模：43亩 竞拍价：113.75万/亩 萨拉曼卡 规模：78亩 竞拍价：44万/亩 森林半岛 规模：177亩 竞拍价：42.2万/亩 07年开封市土地交易情况一览表 113.75 4891.223 43 四川宏达开封房地产开发有限公司 毛巾被单厂 44.04 3448.5132 78.3 郑州新芒果房地产有限公司 汴京机械厂 42.35 5801.4424 137 建业住宅集团（中国）有限公司 汉兴路北侧 456.13 18245.021 40 建业住宅集团（中国）有限公司 郑开大道南侧 40.31 44.346 1.1 开封市华祥置业发展有限公司 省府西街南侧 252.68 9349.1513 37 林云增、王交尚 宋城路北侧 6098.38 河南荟邦置业有限公司 金耀路2# 73.47 5657.3727 160 河南荟邦置业有限公司 金耀路1# 3279.9249 郑州未来房地产开发有限公司 集英街2# 59.00 3623.0796 117 郑州未来房地产开发有限公司 集英街1# 14.94 174.7755 11.7 河南明珠房地产开发有限公司 解放大道西侧 15.00 250.4408 16.7 吴东 解放大道东侧 75.81 2046.7446 27 开封市华建房地产置业有限公司 帆布厂宗地 72.46 391.281 5.4 开封市银达房地产开发有限公司 宾馆东侧宗地 118.19