物业管理制度全本.doc

目 录 管理规定 1、早期物业管理委托管理规定 0 2、物业早期介入管理规定 4 3、物业承接与验收管理规定 8 4、集中入住管理规定 15 5、保修期内设备及设施维修管理规定 26 6、委托资产经营管理规定 34 7、筹备成立业主委员会管理规定 37 8、亿达社区主题文化活动暂行管理规定 41 9、物业相关档案资料管理规定 43 10、工程维修管理规定 46 操作指引 1、开荒保洁作业操作指引 48 2、编制物业管理方案操作指引 51 3、物业管理费测算操作指引 57 4、质量保证金操作指引 68 5、售楼处、样板间、样板区物业管理操作指引 77 6、物业部客户投诉处理操作指引 84  早期物业管理委托管理规定 第一章 总则 第一条 为进一步理顺投资公司所属企业与亿达物业公司之间在早期物业管理阶段的经营管理关系，建立规范、高效的协作机制，提升亿达品牌及信誉，培育忠诚客户，促进房地产公司销售，特制订本规定。 第二条 本规定适用于投资公司所属企业和亿达物业公司（以下简称地产公司、物业公司）之间新项目早期物业管理的委托。 第三条 本规定所称的早期物业管理委托主要是针对物业公司承接地产公司新开发项目的合同洽谈、方案确定、早期物业服务合同与早期物业服务协议的签订等过程。 第二章 职责划分 第四条 投资公司物业管理部负责早期物业服务合同、早期物业服务协议的审批。 第五条 项目所在地产公司负责审核物业公司的早期物业服务合同(含管理方案)、早期物业服务协议，负责组织新项目物业管理招投标工作。 第六条 亿达物业公司负责具体编写新项目招投标文件、编制项目物业管理方案、进行费用测算、草拟早期物业服务合同和早期物业服务协议、临时管理公约。 第三章 工作内容与责任 第七条 早期物业管理招投标 一、地产公司根据政府主管部门关于项目早期物业管理招投标管理的相关规定，与政府招投标办等部门及时沟通，在项目正式开盘销售前30日内与物业公司配合完成项目招投标工作，并签订《早期物业服务合同》。 二、物业公司收到物业管理招标信息后，应迅速组织人员从地产公司(或委托招标单位)获得招标文件或相关资料，购买招标文件，缴纳投标押金，报送投标申请。并组织相关部门专业人员成立投标工作小组，完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。 第八条 《早期物业服务合同》签订 一、地产公司在房屋销售前30个工作日内，组织物业公司签订《早期物业服务合同》。 二、合同由物业公司参照国家建设部相关示范文本起草，报地产公司审核会签、投资公司物业管理部审批。 1、合同中应明确委托物业管理内容、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、项目开办费用、维修基金管理、管理/经营用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理等。 2、物业公司在签订《早期物业服务合同》前应完成早期物业管理服务费标准测算，报地产公司审核、投资公司审批后执行。服务费标准应参照行业水平和政府限价，结合物业公司自身的经营成本和地产公司销售需要确定，原则上应保证项目入住两年内能实现收支平衡。如收支不能达到平衡，应明确亏损责任承担方和分担方案报投资公司审批。对于由于配合地产公司销售需要等而产生的定价亏损，应明确对物业公司的补偿方式，具体形式由双方协商解决。 3、有关项目开办费是物业公司进驻项目时产生的办公用房、员工宿舍、食堂、活动室及其装修和必备物资等的一次性费用，可由地产公司实报实销一次性支付，或由物业公司在管理费测算中分摊进去。如地产公司认为测算的物业管理费偏高，也可由地产公司承担项目开办费用。 4、对因市政配套不到位等原因，项目用水、电、气、暖等费用由于非销售承诺形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用电或工业用电标准交费与按民用标准收费之间形成的价差、早期施工返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，以及因二次加压供水、供暖未及时移交等发生的费用，由地产公司承担补差责任。 第九条 《早期物业服务协议》签订 一、《早期物业服务协议》由物业公司负责拟定，在房屋销售前30个工作日内报地产公司审核确定。 二、物业买受人与地产公司签订房屋买卖合同的同时，与物业公司签署《 早期物业服务协议》。 1、协议内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、有偿服务费用、维修资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等。 2、协议中对物业服务费、公共产权、维修资金管理和使用、服务内容和责任等方面条款应严格审核，慎重严谨。为了规避日后经营风险，对管理费定价亏损的项目应在协议中明确与业主约定：“早期物业管理定价，地产公司给予了相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业