2007无锡太湖锦园营销补充报告.pptVIP

项目研究工作的进程 第一阶段：绝版 广告计划及分阶段推广主题 – 第一阶段: 第二阶段：传世 广告计划及分阶段推广主题 – 第二阶段: 第三阶段：领地 广告计划及分阶段推广主题 – 第三阶段: 第四阶段：荣耀 广告计划及分阶段推广主题 – 第四阶段: 方案一　LOGO设计展示 LOGO设计展示 VI设计展示 VI设计展示 VI设计展示 现场导视展示 方案二　LOGO设计展示 LOGO和VI展示 现场导视展示 现场导视展示 现场导视展示 策略点一：价格策略 首批房源价格的敏感性 策略点二：销售方式 捆绑式销售，即合同总价包含装修费用 策略点二：销售方式 拆分式销售，即合同总价仅为毛坯 房的价格，装修费用提供收据。 策略点二：销售方式 以上两种方式均有需求存在，所以建议： 明确装修费用，让客户自由选择签约方式。 开发流程 策略点 1、率先完成入口主干道及样板组团； 2、工程由北往南计划性推进，利于控制推案节奏； 3、根据推案节奏，计划性审批预售许可证。 策略点 1、无锡每年地产价格增幅在6％左右，计划总体增幅在15%左右； 2、每批房源的价格增幅根据推出房源的地理位置、景观确定加价幅度，特别对于沿望湖路房源，利用价格杠杆逼其顺利去化； 3、考虑到后续三十万方公寓的安全性，每批房源的加价幅度不宜过高。 策略点二：少量多频率 1、人为造成客户的饥饿感，提升购买欲望； 2、利于精准的价格定位，确保利润的最大化。 精装修要点 1、合理安排工期，预留足够的验收时间； 2、分批交付、备足货源； 3、整改中心由项目主管牵头，保障资源配置； 4、拟定专门的验收标准（分户验收、复验）； 5、成品保护监督机制； 6、严格按照交付标准实施； 7、加强隐蔽工程的监理。 工地围板展示 户外应用展示 销售价格及策略 销售周期及比例 开盘前作业明细 销售计划 暂定装修费用 2500元/M2 价格研判结果 销售均价：8200元/M2 公寓价格初步定位 ＋ 全装修价格定位 10700元/M2 市场行情 客户积累 装修成本的可控性 降低采购成本（部分甲供料） 适当提高对外装修报价 1、装修部分也可以贷款，减轻付款压力。 1、多缴契税。 1、少缴契税。 1、装修费用要全价支付。 销售价格及策略 销售周期及比例 开盘前作业明细 销售计划 66 798 合计 　 　 　 　 96 　 T30、T32、T33 项目成熟期 公寓 2010年3月 6 148 B20、B21、 B22、A20、A21、A22 T26、T28、T29、T31 新客户积累 ＆金秋房展 公寓、别墅 2009年10月 108 T24、T25、T27 未购客户积累 ＆房展推动（蓝藻 影响不推别墅） 公寓 2009年5月 7 　 152 B16、B17、 B18、B19、 A17、A18、A19 　 T17、T20、T23 新客户积累＆ 现场景观基本成熟 公寓、别墅 2009年3月 168 T16、T19、T22 未购客户积累 ＆新客户积累 公寓、别墅 2008年12月 　 32 　 　 E2、E3、D4、D5、D6、 D7、C13、 C14、C15 21 126　 E1、D1、D2、D3、C11、C12、A12、A13、A14 T15、T18、T21 　 前期客户积累 ＆锦园绿地实景 ＆金秋房展 公寓、别墅 2008年9月 别墅 公寓 别墅 公寓 推出套数 推出房源 机会点 物业类别 推出时间 推案计划 一 一 二 三 二 四 五 三 五 六 总体均价 11100元/㎡ 五批均价 22000元/㎡ 10600元/㎡ 三批均价 23500元/㎡ 18000元/㎡ 13000元/㎡ 11000元/㎡ 10700元/㎡ 24000元/㎡ 19000元/㎡ 11500元/㎡ 六批均价 23000元/㎡ 17000元/㎡ 13500元/㎡ 11500元/㎡ 10800元/㎡ 四批均价 10500元/㎡ 二批均价 21000元/㎡ 12500元/㎡ 10500元/㎡ 10000元/㎡ 一批均价 大独栋别墅 小独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 公寓 物业类别 注：由于别墅量体较少，最终销售价格于开盘前视市场行情及客户积累情况再予确定。 价格控制计划 90％ 92％ 第24个月 100％ 100％ 100％ 100％ 100％ 第30个月 18％ 20％ 16％ 15％ 第1个月 27％ 30％ 32％ 28％ 第3个月 45％ 30％ 40％ 33％ 第6个月 63％ 28％ 40％ 56％ 45％ 第9个月 72％ 42％ 50％ 64％ 58％ 第12个月 81％ 57％ 60％ 72％ 72％ 第15个月 90％ 71％ 70％ 80％ 78％ 第18个月 100％