2009波托菲诺 纯水岸七期 销售执行报告 (三稿) 45p.pptVIP

波托菲诺唯一纯复式 对比天鹅堡三期P栋尺度更加阔绰 本期产品优势 真正的复式产品 景观相比天鹅堡更加优越 纯水岸唯一高层单位 景观相比天鹅堡更加优越 本体分析小结 项目处于波托菲诺楼王地位，存在内部溢价因素 09年270平米以上大户型产品，供应量约为391套，本项目130套是市场主力，面对激烈的客户争夺。 根据市场比准，项目合理均价在4-4.5万合理总价区间在800-1600万 总价区间预判 根据同类产品，考虑溢价因素；我项目合理总价在1000-1800万 市场竞争锁定 目前市场一线豪宅竞争对手锁定 区位对比 项目相比其他项目，区位及配套优势明显 项目南向受四期影响低楼层仅能看园景；北向高尔夫景观视野开阔，具备市场竞争力 中信红树湾11栋 近景：沙河高尔夫 远景：深圳湾海景 户型对比 星河丹堤E7户型 户型对比 VS中信红树湾 户型对比 项目客厅及主卧尺度上略差于红树湾项目 竞争分析小结 从进入华侨城开始，便开始提升期望 储客策略一：不断树立项目楼王形象，吸引目标客户 Thanks! 灯杆旗 华侨城 外界 区域 会所及销售中心 停车场 区域 停车场 留给客户最美的第一印象: 导示系统及停车场整改 此处给人感觉不雅，建议进行包装或清理改善 导示不明显，并且建议楼梯间可放置项目实景相片，让客户可先行感知项目价值 小区导示系统视觉更换 小区导示系统视觉更换 销售中心停车可视性弱，建议突出 售楼处 由于售楼处开放已久，现场出现部分破损情况，建议给予及时维修 部分字体已脱落 部分模型贴胶不紧，开始松脱 整改 导示系统全面更新 “你们售楼处的停车场太差了，一点都不高档”——四期未成交客户 “你们停车场导示太不显眼了，一不留神就开过去了”——四期上门客户语录 会所及百佳销售中心 停车场 区域 销售中心 让客户愿意驻足: 售楼处要给人高品质印象，在产品出来前展示开发商实力 此处给人感觉不雅，建议进行包装或清理改善 导示不明显，并且建议楼梯间可放置项目实景相片，让客户可先行感知项目价值 小区导示系统视觉更换 小区导示系统视觉更换 销售中心停车可视性弱，建议突出 售楼处 由于售楼处开放已久，现场出现部分破损情况，建议给予及时维修 部分字体已脱落 部分模型贴胶不紧，开始松脱 停车场至销售中心，品质感差，导示小气 部分字体已脱落 部分模型贴胶不紧，开始松脱 会所及百佳销售中心 停车场 区域 案例借鉴 案例参考： 中信红树湾，品质展示，建立客户信心 此处给人感觉不雅，建议进行包装或清理改善 导示不明显，并且建议楼梯间可放置项目实景相片，让客户可先行感知项目价值 小区导示系统视觉更换 小区导示系统视觉更换 销售中心停车可视性弱，建议突出 售楼处 由于售楼处开放已久，现场出现部分破损情况，建议给予及时维修 部分字体已脱落 部分模型贴胶不紧，开始松脱 部分字体已脱落 玻璃幕墙立面 接待台 恰谈区 区域 展 示 区 园 林 看 楼 通 道 看楼通道 看楼通道 注重包装品质，体现细节，提供礼宾服务 外立面材质展示 围墙包装示意 礼宾服务，提供安全措施 园林小品展示 区域 样 板 房 公 共 空 间 公共空间 大堂最有利于提高客户预期，务必重点展示 红树湾入户大堂示意 香蜜湖电梯厅示意 装修中的停车场大堂 区域 样 板 房 公 共 空 间 公共空间 电梯轿厢，客户务必停留的空间，实景展示 型福利奢华的轿厢展示 型福利阔措尺度 区域 样 板 房 公 共 空 间 品质提升 工法样板房：体现项目超越之前的工艺及用材 清水间：也可以由很多展示内容（不放过每个展示价值的机会） 管道压力试验 给排水材料 铝合金门窗配件 工法样板房示意（借鉴兰侨圣菲） 清水样板间展示示意（价值点情