2009青州益能置业项目物业发展以及定位报告.pptVIP

区域竞争格局 项目属性界定 大规模、中低密度项目 项目核心竞争力分析 ——案例借鉴 陌生区别墅开发的成功秘诀 ——以产品打造赢得市场 舶来型、收藏型和体验型是陌生区别墅产品制胜的三种模式 舶来型别墅产品的特点 收藏型别墅的特点 体验型别墅的特点 济南体验性别墅的代表作——外海蝶泉山庄 充分发挥山景资源优势，增多与山间交流的空间 小品等细节的发挥，充分体现山地生活的情趣 体验型别墅的开发要求 城市边缘区域、城市发展带上低密度社区如何面对竞争模型？通常从以下三方面突破 结合本体及目标客户，选择激励因素 核心价值体系梳理 项目的核心战略在于扬项目之长，同时要补足项目急缺之短 扬“环境优势”之长的具体策略 补“配套不足”之短的具体策略 多项措施齐推进，共同打造青州首席山景别墅社区 郑重承诺 3、落订后3天内，无理由退房 阳光行动 诚信宣言 郑重承诺1、确保工程质量 郑重承诺 2、面积短缺，缺一赔二 郑重承诺 3、落订后3天内，无理由退房 郑重承诺 4、购房各项费用严格按照国家规定标准进行 郑重承诺 5、房屋所有权保证 郑重承诺 6、零费用入伙 郑重承诺 7、严格按照国家规定组织、协助成立业主委员会 郑重承诺 8、超长房屋保修期 阳光行动正式启动，8大诚信宣言发布 强调关键条款，引爆行业聚焦，感动青州 1、目的：多渠道进行项目营销渗透 2、形式：BEE牌扑克派发，背面印有项目信息和主题 3、发放方式：扑克牌免费赠送给青州高档餐饮厅场所、茶座等场所，以及高档酒楼，向各种消费客户发送 注：另外，上门客户可免费申请获得 主题：营销细节 活动七：娱乐扑克牌【 与商家联动活动】 STEP3——9～10月：客户积累和营销细节 11 10月 09年4月 城市论坛 6月 品牌导入 7月 人居调查 8月 城居展览 9月 接待蓄客 10月 客户维系 11月 阳光行动 12月 惊艳揭幕 5月 城市关联 STEP4——12月起：销售实施 售楼处投入启用、选房活动、美食活动、样板房使用、项目条幅、灯光字更换、增加内容 现场配合 Dm等 资讯配合 选房前关键方式组合选用，之后重点选用 媒体配合 VIP升级仪式、正式发售仪式、业主活动、正式售楼启用仪式、样板房开放 活动配合 惊艳揭幕引发全城轰动。 主题功能 前提：根据客户储备量决定，一般是上门客户较多下采用。 内容: VIP客户认购升级及算价 目的：进一步筛选客户，提高诚意度 时间：开盘前一周开始，至开盘日前夕结束 地点：临时售楼处 形式：按认筹号分批进行，升级客户将诚意金补交至20万，同时接受价格计算。 主题：销售实施 事件活动： VIP客户升级、算价 Step3：12月起销售实施 12 10月 09年4月 城市论坛 6月 品牌导入 7月 人居调查 8月 城居展览 9月 接待蓄客 10月 客户维系 11月 阳光行动 12月 惊艳揭幕 5月 城市关联 目的：惊艳开始，神秘面纱揭幕 人物：经升级VIP客户、媒体、业内人士 地点：某高档酒店 形式：选房+（萨克斯、时装等表演）+高档点心提供 主题：销售实施 事件活动：高调发售仪式 12 10月 09年4月 城市论坛 6月 品牌导入 7月 人居调查 8月 城居展览 9月 接待蓄客 10月 客户维系 11月 阳光行动 12月 惊艳揭幕 5月 城市关联 Step3：12月起销售实施 时间：配合工程及公众节日时间 地点：楼盘售楼处现场 人物：所有业主、新客户、政府官员、邀请明星、媒体等 形式：启用仪式+美食＋现场参观 主题：销售实施 事件活动： 正式售楼启用仪式 Step3：12月起销售实施 12 10月 09年4月 城市论坛 6月 品牌导入 7月 人居调查 8月 城居展览 9月 接待蓄客 10月 客户维系 11月 阳光行动 12月 惊艳揭幕 5月 城市关联 10月 09年4月 城市论坛 6月 品牌导入 7月 人居调查 8月 城居展览 9月 接待蓄客 10月 客户维系 11月 阳光行动 12月 惊艳揭幕 5月 城市关联 全城鉴赏 时间：正式选房后 目的：以实际场景及景观优势，促进成交及落定 形式：开放样板房 主题：销售实施 现场： 样板房开放 Step3：12月起销售实施 12 10条有关山景生活的准则 22位影响山景生活的人物33件属于山景生活的候选产品5大元素定义山景住宅 20种山景林语的体验方式 1 推出山景生活白皮书 环保可再生材质印刷制作；作为对山景概念解释的权威读本，也是本项目概念楼书，让它成为有力的常规武器。 其他销售手段 现场开放山景展示馆、售楼处包装 目的：让客户现场感受山景生活方式 形式：以实物