越秀城建地产-武汉及杭州大型综合体项目全程服务建议.doc

越秀·城建地产-武汉及杭州大型综合体项目全程服务建议 服务项目充满信心??戴德梁行在全国拥有18家分公司、超过2,000名同仁，曾参与服务的综合体项目逾5,000万平方米，对于服务城建杭州、武汉项目我们非常有信心。杭州｜武汉操盘经验丰富??戴德梁行在杭州、武汉均设有分公司，拥有丰富的综合体操盘经验，希望借助我们本土及国际经验为项目成功开发提供专业支持。实现项目可持续发展??戴德梁行将致力将项目打造成绿色环保工程,大力体现项目环保设施优势，实现项目开发目标同时,也高度负起项目可持续发展的社会责任。出席人员均为日后操作项目的负责人??若戴德梁行有机会参与杭州、武汉项目服务，出席本次会议的戴德梁行同事都将是以后操作项目的负责人，他们分别来自上海、杭州、武汉、广州、深圳。本次提案时间全程约1小时。2 1团队介绍Service team2杭州项目理解Hangzhou project specifics3武汉项目理解Wuhan project specifics 4项目服务内容及相关案例Service scope and Case study5DTZ 全程服务案例DTZ Case study6为何选择DTZWhy DTZ3 彭荫喧DTZ 戴德梁行华中区董事总经理项目总协调人HANGZHOU│WUHAN DTZ杭州项目专案团队——核心成员杨达城建杭州项目专案组杭州分公司(总经理)总负责杭州及华东区各团队商铺及策划负责人写字楼及策划负责人建筑顾问负责人物业管理负责人吴丽兰陈聪管佳佳潘育敏吴颖高级经理助理经理助理董事助理董事助理董事5 DTZ武汉项目专案团队——核心成员殷向荣城建武汉项目专案组武汉及长沙分公司(总经理)总负责/写字楼板块负责人武汉及华中区各相关团队策划负责人商铺负责人建筑顾问负责人物业管理负责人曾庆红冯波潘育敏王一川项目经理助理董事助理董事董事6 DTZ杭州及武汉全程服务流程1234施工前施工阶段竣工前竣工后??市场研究??商铺策划\写字楼策划??市场营销推广??开发顾问（造价咨询/招标顾问/可持续发展顾问）??商业管理??前期物业管理顾问??前期物业管理顾问??前期物业管理顾问??物业管理??主力店招商??招商及销售??招商及销售7 1团队介绍Service team2杭州项目理解Hangzhou project specifics3武汉项目理解Wuhan project specifics 4项目服务内容及相关案例Service scope and Case study5DTZ 全程服务案例DTZ Case study6为何选择DTZWhy DTZ8 第一部分项目改造市场研究Part 1杭州商业市场认识 杭州项目区域环境??本项目位于临安经济开发区内，位于临安市中心区与杭州市中心区之间，距离杭州市区20公里，距离临安市中心约10公里。??临安经济开发区以工业、科研设施为主，聚集了一大批国内知名的装备制造业企业。10 临安商业市场分析临安主城商圈分布临安主城商业经营业态比例杂货店（按商家个数）2%超市其他大型商场4%2%2%餐饮37%服饰49%美容休闲资料来源：戴德梁行4%临安商业发展处于初级阶段，整体定位中低档；而本项目位于临安主城之外约10公里的临安经济开发区，商业环境、人口与临安主城也存在较为明显的差距，如何立足区域定位、满足区域需求，将成为项目零售商业最大的挑战？11 临安商业市场小结1零售发展阶段??消费者缺乏品牌认知度，中高??临安目前处于零售市场初级但逐步成长发展阶段。档消费能力有限。??以中小型零售物业为主，集中在传统百货、街铺，满足??餐饮消费开始追求环境和享受生活需求，缺乏品牌。，餐饮消费的比重提升。??休闲娱乐行业的需求强劲，休人均GDP与商业发展水平2闲娱乐行业相对于服装“存活率”更高。核心观点凝练??城市的人均GDP的数值和城市化水平紧密相关，从而影响商业形态。4消费习惯和消费业态??2009年临安实现人均GDP约6745美元，超过4400美元最高的基准水??2009年临安市实现城镇居民人均可支配收入22,011元。平，与之对应的城市综合体、??在不同收入水平与消费需求层次关系图中，临安处于由满Lifestyle Shopping Center、旅游足基本自我生存需求的消费，向自我发展和享受型为主的地产、商务地产、物流等综合商业发展型消费过渡的阶段，与二三线城市的差距逐渐缩小。形态涌现。从人均可支配收入与消费者需求趋势312 DTZ认为本项目发展商业需考虑的核心问题1.商业在整体综合性项目中的开发策略??本项目建筑体量约140万平方米，在和本项目类似的综合体物业开发中，不同物业品种的开发顺序、阶段性开发体量的安排，将直接影响和决定项目开发的成败。??参考案例：香港太古城太古城物业比例太古