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长沙建发长沙天心区项目整体定位及发展战略汇报 [#0046992007] GW-SZ-67 谨呈：建发房地产集团长沙有限公司建发长沙天心区项目整 体定位及发展战略汇报版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的。 项目研究的工作阶段划分#0046992007/07/09#0046992007/07/15#0046992007/08/08#0046992007/08/动区定位及市场调研及多整体战略及定位物业发展建议方沟通会 ??项目界定及目标分析??项目整体战略与定位回顾??项目地块查勘??市场分析??战略解析与核心竞争力提炼??区域宏观经济背景研究??问题结构化分析??启动阶段策略??房地产市场调研??案例借鉴和分析??启动阶段的定位??专业人士访谈??项目整体发展战略??启动阶段地块的选择??销售人员访谈??项目定位??建筑风格、景观的确定??消费者访谈??产品创新和户型创新提示??多方联席沟通会??配套建议本报告是严格保密的。#0046992整体定位及发展战略 基本思路项目难点属性界定目标分析核心问题界定市场机会分析——价值提升案例研究与总结项目机会分析整体战略物业功能定位项目定位客户定位整体规划布局及分期构思物业发展建议本报告是严格保密的。3 项目属性界定??地块情况??属性界定??项目难点、指标分析本报告是严格保密的。4 城市地位：单核、二线、中等发达程度省 会城市X长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市；X辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口6人，市区人口#004699241万。本报告是严格保密的。5 ??地块情况——区位状况成熟的高城市价值——中心板块、紧邻主干道、??属性界定 生活配套完备长沙主城区??区域利好：??稀缺的城市价值中心板块；??近距离接触长沙核心中心板块商圈——五一商圈，东五一城市塘商圈，距离五一商圈商圈核心 4~5公里； 区域 ??紧邻长沙最长的南北4 主干道芙蓉路，道路通公达性优！里 ??芙蓉路将成为承接三城一体化的主要城市干向南道角色；城南板块（省府板块）长沙市城区地图本报告是严格保密的。6 ??地块情况——周边配套项目周边银行、学校、医院等生活配套完??属性界定 备交通路网完善，高城市价值成熟板块发达的交通路网市十二中、长沙理工大学、贺龙体育馆学校国防科技大学分校区 大型商沃尔玛、新一佳等、侯家塘商圈、东塘商圈业配套 中国银行、中国建设银行、侯家塘商圈银行交通银行、光大银行河西新城省脑外科医院、长沙市爱尔 医院（市府板块）眼科医院、中医附一医院 东塘商圈其他长沙市歌剧院、工人文化宫、贺龙体育馆配套 五一??项目周边十余所院商圈 校，教育资源雄厚，人文环境良好；??被超市和商圈所包围，购物方便；??医院、银行、体育馆等配套近在咫尺，尽享生活便利；长沙市城区地图本报告是严格保密的。7 芙蓉蓉苑、欧园学校原家属区??地块情况——地块四至??属性界定??北：原理工大学职工住芙蓉中路房，和正在建设的芙蓉蓉苑、欧园等项目紧邻；五华、神农等五星酒店??东：芙蓉路——双向八车道，车流量大，临街面160米；??与神农、五华等五星酒店、破旧农民房、国防科技大学形象破旧农民房隔路相望；??西：长沙锌厂宿舍，长沙锌厂职工宿舍职工宿舍芙蓉实业公司宿舍；??南：有色金属研究所职工住房（形象破旧），新时空办公楼。总体形象破旧杂乱，原厂本报告是严格保密的。8区宿舍与五星酒店共存新时空 ??地块情况——地块内部及指标黄土岭正街１号——地块规模较小、坡度??属性界定 起伏较大、规划指标较严??地块状况：??原长沙理工大学校址，不涉及拆迁补偿的熟地；??地块内坡地起伏较大；??地价：5.33亿元（789万元/亩，长沙地王），已付地价款4亿元；??规模：??净用地面积67.6亩；??关键指标（限高已协调）??容积率：住宅=3.0；商业=6.5；??限高已协调；??建筑密度：商业≤4#0046992%、住宅≤ ；??小户型指标更严：90/80；本报告是严格保密的。9 ??地块情况项目属性界定??属性界定??高城市价值区域属性??核心区边缘的成熟板块??城市发展主轴??二线城市、高地价、高容积率、项目属性??中小规模城市资源型项目本报告是严格保密的。10 哪些问题影响客户目标实现……项目核心问题界定??指标解析??核心