楼盘项目整体营销策略和“国庆”活动方案汇总.doc

天章水岸国际 一期整体营销策略和“国庆”活动讨论稿 一、销售任务 2014年3月底前6个月内完成1#、2#、5#、6#、9#楼90%销售目标，总销售面积：约62967平米，总套数：540套，销售总金额预计：约3.36亿元，完成任务90%目标总额3亿元。 附表：各幢销售数据统计表 幢号 可售面积（m2） 套数 幢均价（元/m2) 销售总额（元） 1 11841.30 96 5327 2 11841.30 96 5347 5 13341.42 118 5350 6 13341.42 118 5350 9 12602.08 112 5350 合计 62967.52 540 　 336574638 附表：各幢销售面积户型比例表 面积（m2） 85m2 113m2 123m2 128m2 套型 二房二厅 三房二厅 三房二厅 三房二厅 套数 96 116 96 232 面积 18% 22% 18% 42% 附表：各套型去化情况表 套型 总套数 已认 20% 35% 45% 55% 65% 75% 85% 95% 85m2 96 43 113m2 116 92 80% 123m2 96 18 19% 128m2 232 40 18% 由上表分析可见，113平米认购率较为理想，可针对资金紧缺对该户型进行收网工作，85平米目前主要存在户型缺陷问题，样板房可减轻和改善该缺点，123平米和128平米需要提升项目品质方可达到销售目标。示范园林和首期交付样板示范区（含物管形象）要抓紧落实完成。 二、销售目标分解 1、各栋销售认购、认筹进度统计表 销售节点 1#幢 2#幢 5#幢 6#幢 91#幢 幢套数 96 96 118 118 112 认购/认筹 认购 认购 认筹 认筹 认筹 推出价格（均价） 5327 5347 无 无 无 认购/认筹套数 47 19 24 21 58 认购/认筹进度 48% 19% 20% 17.7% 51.7% 2、推盘节奏及各阶段销售目标 销售节点 可售面积（m2） 销售目标90% 销售套数目标 回笼金额目标 套数 目标 销售金额 目标 1#2#开盘时间 2013.10月30日 23682.6 192 172套 1.26亿 1.13亿 9#楼开盘时间 2013.12月30日 12602.08 112 100 0.67亿 0.6亿 5#6#开盘时间 2014.2月前 26682.84 236 212 1.42亿 1.27亿 3、客户来访率和成交率 指标 月来访率 月成交套数 成交率 目前数据 230组 30套 13% 按目前未认购、认筹货量371套目标6个月内完成 目标数据 300组以上 61套 20%以上 从目前来访率和成交率主要两个指标数据来看，要在6个月完成任务是不太可能的事，数据已经反映事实，要按计划完成任务，广告必须达到吸引来访率增量目标和提升现场成交率两个主要关口，另现场气氛营造和项目口碑以及样板示范体验也非常重要，尤其是针对128平米非刚需客户。 三、完成销售目标策略思路 1、项目一期整体营销关键节点（6个月内销售计划） 日期 营销售节点 活动地点 关键备注 2013年10月1日~10月6日 闯关奖赏SHOW活动 销售中心 皇冠大酒店分展场 2013年10月13日（重阳节） VIP升级计划 交十万优惠2万 老带新优惠1万活动 销售中心 售房部园林施工 样板房打造 2013年10月26日 1#2#楼开盘 皇冠大酒店 开盘后强势加推9#楼 2013年11月17日 示范园林开放 销售中心 强势认筹，VIP升级 2013年11月30日 9#楼开盘 销售中心 样板房开放活动 2013年12月1日起（元旦） 加推5#6#楼景观楼王单位 销售中心 全面认筹 138m2样板房开工 2013年12月25日 2013年12月25日 （圣诞节活动） 销售中心 强势认筹，VIP升级 2014年2月30日 5#6#楼（一期楼王）开盘 销售中心 一期交楼示范区开放 138m2样板房开放 2014年2月30日~3月30日~ 消化一期剩余尾货单位，着手准备二期单位认筹工作 2、制定完善的1#2#开盘计划，主要措施如下： 现场加强对123平米和128平米的销售引导及另行激励制度； 开盘通过价格拉差和预告开盘时间及对价格的预增压力迫使部分客户转移到1#2#楼，成功将5#6#9#楼转换到1#2#楼的销售人员予以另行激励，同步做好【紫金城】【皇家花园】产品的情