物业工程部作业指导书汇总.doc

物 业 工 程 部 手 册  目 录 一、 工程部工作概述 附工程部组织架构图 二、 日常管理 （一）日常管理的主要工作内容 （二）设备运行管理 （三）计划性维修管理 （四）设备巡视管理 （五）节能运行管理 （六）设备、资料建档及管理 （七）接管验收标准 （八）前期介入管理 三、岗位职责 （一） 工程部主管岗位职责 （二）专业工程师岗位职责 （三） 专业领班岗位职责 （四）电工岗位职责 （五） 弱电维修工岗位职责 （六）水工岗位职责 （七） 空调工岗位职责 （八）电梯维修工岗位职责度 （九）装修工岗位职责(木、瓦、油工) （十）机房值班人员岗位职责 四、 规章制度 （一）交接班制度 （二） 档案借阅制度 （三）材料管理制度 （四）公用工具管理制度 （五）卫生管理制度 （六） 电梯管理制度 （七）电梯安全管理制度 （八）临时施工用电管理制度 （九）配电室值班制度 （十） 报告制度 （十一）配电室防火制度 （十二） 配电室（配电柜、箱）的管理制度 （十三）配电设备维护保养制度 （十四） 配电室事故处理制度 （十五）倒闸停、送电操作票制度 （十六）机房值班制度 （十七） 给排水管理制度 （十八） 水泵房（水井）的管理制度 （十九）公共设施维修保养制度 （二十）房屋维修制度 （二十一）消防报警系统维护保养制度 （二十二） 值班电话制度 五、 操作规程与标准 （一） 高低压配电柜操作指导 （二）空调机控制箱及、水泵控制箱作业指导 （三）蓄水池清洗作业指导 （四）水泵作业指导 （五）水工巡查作业指导 （六）风机盘管清洗及检修作业指导 （七）空调机巡视检查作业指导 （八） 空调系统换季作业指导 （九）电梯困人救援作业指导 （十）房屋（设备设施）养护和修缮作业指导 六、 服务管理规范 （一）入户维修工作程序 （二）服务规范 （三）职业纪律 （四）维修单操作程序 （五）公共区域维修程序 七、 突发事件说明 （一）采暖系统紧急处理程序 （二）制冷机紧急处理程序 （三）空调机组紧急处理程序 （四）配电系统紧急处理程序 （五）电梯紧急处理程序 （六）生活水系统紧急处理程序 （七）机房火灾紧急处理程序 （八）易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序 （九）停电紧急处理程序 （十）停水、水管爆裂时紧急处理程序 （十一）发生天然气泄漏紧急处理程序： （十二）发生火灾紧急处理程序： 八、考核办法 一、工程部概述 烟台思域华安物业有限公司工程部主要负责物业公司所管辖的物业内的设施设备的日常维修和保养任务，保障各设施设备处于正常的安全运行状态，配合市政(水、电、气、热等)各部门做好能源消耗计量工作，协助环卫、防疫、劳动等有关部门做好检查、申报、年审等各项工作。在物业接管期间，工程部负责熟悉接管项目的结构、设施设备、市政、以及各种系统和管线分布和走向，配合业主对接管项目施工质量及配套设备设施的完善性、合理性进行检查，督促整改,为接管创造便利条件。工程部负责接管项目施工图纸、设备设施的资料收集和管理工作，以及业户二次装修图纸审核、施工等工作。工程部加强员工培训工作，提高管理和技能水平，争创一流的技术，一流的服务，为业户创造一个舒适、幽雅的环境。 工程部管理目标：设备设施完好率达到98% 维修及时率达到98% 维修合格率达到100% 业户满意率达到95% 附：工程部组织架构图 二、日常管理 （一） 日常管理的主要工作内容 1、目的 加强工程部人员管理，提高管理和技能水平。 2、 范围 适用工程部全体员工。 3、内容 （1）加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当承担其他工作，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。 （2）合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。 （3）管理人员要善于倾听不同的意见，这样可以从中得到很多有用的信息，知道自己的不足之处，以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法，从而才能调动员工的工作积极性。 （二） 设备运行管理 1、目的 加强设备设施日常维护保养工作，保证设备设施的安全运行，做好后勤保障工作。 2、范围 适用于物业公司工程部所管辖项目。 3、内容 （1）严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。 （2）安排员工巡查，根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。 （3）及时发现设备的初期问题，及早解决。 （三） 计划性维修管理 1、目的 加强工程部维修计划性，提高设备设施完好率，延长设备设施的使用寿命。 2、 范围 适用于思域华安物业工程部所管辖的项目。 3、 内容 （1）制定设备设施的维护保养计划并实施。 （2）建立设备档案资料卡。 （3）将思域华安物业所管辖的区