特定资产收益权集合资金信托计划尽职调查报告汇总.docx

国民信托有限公司恩和家园特定资产收益权集合资金信托计划尽职调查报告目 录一、信托基本要素4二、信托交易结构5（一）交易结构图5（二）交易结构说明5三、信托财产的管理运用6（一）信托财产管理运用方式6（二）受托人对信托财产的管理7（三）信托财产退出方式8四、信托收益、费用、报酬8（一）信托收益8五、融资方资信调查9（一）融资方基本情况9（二）公司历史沿革和股东9（三）主要荣誉10（四）公司经营情况及重点开发项目10（五）财务状况分析11（六）融资方资信状况分析17六、信托资金运用17（一）特定资产概况17（二）特定资产收益概况23（三）销售收入压力测试26七、信托资金退出方式及还款来源27（一）退出方式27（二）还款来源28八、抵质押基本情况28（一）物业抵押价值分析28（二）公司股权质押29（三）实际控制人个人无限连带责任担保29九、项目合规性分析30（一）信托合法性30（二）信托资金运用方向合法性31（三）在建工程抵押、解押政策31十、风险分析与对策31（一）风险揭示31（二）风险控制措施32十一、结论及建议32十二、信托相关文件33十三、资料清单33我司作为受托人，拟设立并发行“恩和家园特定资产收益权集合资金信托计划”。信托期限为2年，计划募集资金13,500万元。受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让内蒙古长兴房地产开发有限责任公司（以下简称“长兴房地产”）所持有的位于呼和浩特市赛罕区锡林南路以东、山丹路以北的“恩和家园”未销售部分之特定资产收益权（包括但不限于经营、管理以及处置特定资产所产生的收益权）以获取投资收益并分配予受益人。长兴房地产承诺信托期满前按约溢价回购该标的收益权，实现资金的退出。长兴房地产将其合法拥有的在建工程“恩和家园”未销售部分抵押给受托人，为到期按约回购提供抵押担保。“恩和家园”未销售部分抵押物价值约为2.5114亿元，本金抵押率不高于45%。同时，长兴房地产全部股东将持有的该公司股权质押给我司。一、信托基本要素1、信托名称：恩和家园特定资产收益权集合资金信托计划。2、信托规模：人民币1.35亿元，（以实际募集金额为准，满1亿元即可宣告成立）。信托期限：24个月，满18个月可提前终止。资金使用方：长兴房地产。委托人：合格投资者。6、受托人：国民信托。7、资金投向：用于在建工程恩和家园配套设施完善工程，以及综合验收前应缴付的城市配套费和支付工程款等项目。8、信托资金运用方式：受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让长兴房地产所持有的位于呼和浩特市赛罕区锡林南路以东、山丹路以北的在建工程“恩和家园”未销售部分之特定资产收益权（包括但不限于经营、管理以及处置特定资产所产生的收益权）。9、委托人预期收益：100万-300万（不含）10%；300万以上11%10、信托收益分配方式：按半年分配收益，到期返还本金和剩余收益。11、还款来源：长兴房地产的经营收入。12、增信措施：(1)在建工程抵押。将“恩和家园”未销售部分抵押给受托人，本金抵押率为43.56%。(2)股权质押。长兴房地产全部股东将其持有的长兴房地产公司股权质押。(3)个人无限连带责任担保：长兴房地产实际控制人承担个人无限连带担保责任13、偿债保障措施:（1）设立资金监管。开设监管账户，对信托资金的使用事先审核，确保资金用于指定用途;（2）设立销售回款账户。开设销售回款账户，对抵押物销售情况进行有效监管。（3）设定提前归集条款。信托到期前提前6个月归集本金至以长兴房地产名义开立的信托资金归集账户。14、销售方式：第三方销售。15、解押事项信托计划存续期间，经受托人同意，长兴房地产可以向受托人支付保证金，以置换本信托计划项下原抵押物，但应保证：本信托计划项下抵押物评估价值×信托计划成立时抵押率+本信托计划项下保证金总金额(如有)≥存续信托计划本金金额。二、信托交易结构（一）交易结构图（二）交易结构说明1、委托人将其合法所有的资金交于受托人，由受托人设立本信托；2、受托人与长兴房地产签订《收益权转让及回购合同》和《抵押担保合同》；3、受托人根据《收益权转让及回购合同》约定，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让长兴房地产持有的“恩和家园”未销售部分特定资产之收益权；4、长兴房地产应于每半年向受托人支付回购价款中的当期溢价部分。特定资产收益权回购日向受托人支付本金和最后一期溢价部分；5、受托人在收到溢价部分、本金及相关收入后，将向受益人分配信托利益；6、受托人尽受托人职责，根据《信托合同》收取信托报酬；7、保管行负责信托资金的保管、划拨等，按约收取保管费；8、长兴房地产按约回购特定资产收益权；9、受托人分别与长兴房地产股东签订《股权质押合同》并办理质押登记，总计质押长兴房地产100%股权。10、受托人与长