成都市摩根中心写字楼项目2009年度营销策略报告.pptVIP

写字楼09年度营销策略 2009.05 二、项目分析 三、客群定位 四、整体营销策略 五、09年度营销策略 目 录 一、市场研究 4.1、整体思路 4.2、项目定位、slogan 4.3、推售节奏 甲级阵列 精品路线 销售：找准市场最佳切入点、打空间差，凸显超高性价比优势 借力东大街发展势能，抢占先机，避开2012年后集中供应高峰及品牌开发商竞争，结合项目工程节点，争取在2010年——2011年度内完成大部分销售。 推广：强调精神内核，弱化物质实体 以别具一格的装修风格、外立面设计为载体，充分挖掘摩根文化，利用差异化概念，提升项目价值，树立项目在华尔街的核心地位。 二、项目分析 三、客群定位 四、整体营销策略 五、09年度营销策略 目 录 一、市场研究 4.1、整体思路 4.2、项目定位、slogan 4.3、推售节奏 ● 东大街绝佳地段、独特的设计理念、国际标准高品质商务空间及尊贵 物管服务。 ● 甲级商务办公空间、东大街最“品”写字楼 ● 不仅拥有甲级写字楼区位、一流硬件设施等物理条件， 更具备在精神层面与客户对接的高品质商务空间及商务尊贵服务 中国西部华尔街 Boutique Office 项目定位： 摩根中心，与资本同路 Slogan： 二、项目分析 三、客群定位 四、整体营销策略 五、09年度营销策略 目 录 一、市场研究 4.1、整体思路 4.2、项目定位、slogan 4.3、推售节奏 第一阶段 项目导入期 （09年06月-09年12月） 第二阶段 开盘强销期 （10年01月-11年01月） 第三阶段 持续收尾期 （11年02月-11年09月） 第一阶段 项目导入期 （09年06月-09年12月） 项目工程：施工初步阶段，正式销售中心及大堂呈现 推售形式：坐销为辅+大客户行销为主 借势住宅销售，派驻1名置业顾问现场坐销；重点手段为大客户行销，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交。 客户构成：先期重点攻克核心客户金融、证券、保险、贸易、能源类消化整层以上的大企业客户。 推广支持：此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 第二阶段 开盘强销期 （10年01月-11年01月） 项目工程：项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 推售形式：行销与坐销结合。 客户构成：中期发挥大企业入驻的羊群效应，顺势引进重要客户——金融、服务、贸易类购置半层以上的中小企业客户、资金实力雄厚的个体投资者。 推广支持：硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 第三阶段 持续收尾期 （11年02月-11年09月） 项目工程：项目内外装基本完成，进入现房入住阶段 推售形式：散售为主，消化尾房。 客户构成：后期吸附游离客户，以小型个体投资者为主。 推广支持：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。 小结：写字楼销售一般第一阶段很难达到预期的效果，所以第二阶段才是销售的重头戏。推广主要是为第二阶段服务。 二、项目分析 三、客群定位 四、整体营销策略 五、09年度营销策略 目 录 一、市场研究 5.1、09年度推售策略 5.2、09年度广告策略 5.3、09年度媒体策略 我们目标？ 正式售楼部开放后1个月完成（28000平米×20%=5600平米）的销售业绩。 我们的对策？ 着力大客户行销，09年挖掘3-4个整层消化的大客户； 临时售楼中心一名置业顾问接待自然来访。 客户是谁？ 金融、证券、保险、贸易、能源类大企业客户。 如何找到客户？ 依托政府 搭车商会 世家资源 扫楼 电话行销 锦江区政府招商部门，每年有大量的外埠市场招商会，可借势做重点推荐；通过政府组织的金融界企业家俱乐部、东大街金融博览会、金融总评榜、金融街论坛及各种大型理财投资报告会，可直接接触到大量潜在客户。 尤其针对周边二级城市需要建立成都办事处的单位，商会、协会活动是一重点媒介。 世家机构拥有的数万个高端客户资源，可采用客带客的优惠手段激活有效资源；在售写字楼项目资源共享。 1、高端写字楼