2010成都双流东升镇市场研究报告103p.pptVIP

需求依然保持旺盛，国家对改善型住房需求的支持未变，给予房价上涨予以支撑； 2011年的房价，在依然倡导经济挂帅的情况下，不会出现大跌大落的情况，仍会保持稳步上涨。 房价：房地产政策日益完善，房价涨幅将受到控制。 近期： 1、2010年下半年的住宅市场供应量大，商品房的新增房源充足，按照目前供销发展走势，10月以后市场存量将保持平稳。 2、受9.29政策影响，住宅市场的投资客会受到抑制，转而投向商业，而一部分购买力弱的刚需和首改也会受到一定程度影响，购房时间推迟； 3、相反，在未实施“限购令”的城市，政策的弥漫，反而会加速一部分限购行列客户（投资客或者外地客户）的加速下定。 远期： 1、房价会出现缓慢上升的趋势； 2、部分观望的客户将在市场平稳后，转而入市。 3、政策调控的周期缩短，证明其对房地产市场的调控效果并不明显，更让购房者意识到房价下跌的可能性不大，对真正有购房需求的客户，特别是刚需和首改的影响会更加小。 4、而从开放商拿地的热情来看，对房地产市场仍然信心充足，面对政策调控更加理性。 开发背景研究 区域房地产市场发展格局竞争环境研究 市场研究结论 经济发展背景 城市发展背景 房地产发展背景 区域房地产市场发展格局 区域房地产市场板块划分及板块属性研究 区域房地产市场板块特征分析（产品特征、客户特征、供应特征等对比分析） 竞争环境研究 项目地块现状 项目建议 主要内容 市场小结 彭镇 东升组团 黄水镇 胜利镇 黄甲镇 航空港组团 蛟龙工业港 九江镇 老城区 新城区 东升 A区 B区 如图，东升分为新老城区，而目前在售和将售的项目主要集中在新城区内，特别是新老城交界处，故将新城区划分为A区、B区和C区进行研究，而B区项目较多。 C区 2-2 2.1 区域房地产市场板块划分及板块属性研究 板块划分 老城区 新城区 东升 C区 C区 该区域优势：离蛟龙工业港较近，对于在产业园的工作人士或者生意人士有较强的吸引力，在此置业的可能性极大。 目前在售项目仅人居·都市阳光，且处于尾盘销售，剩余房源都是130左右的大户型。 A区 B区 A区 该区域优势：政府新新政中心、县检察院、县劳动局、县防震减灾局、规划局都在此区域办公，对于政府官员的购房吸引力极大。 目前仅有一个项目御苑映月湾，在预告阶段，但其定位主要为高档社区。 B区 该区域属于新城区但靠近老城区，可以方便享受老城区的成熟配套，弥补新城区目前配套不足的缺憾，也可以享受公园景观，是居家的首选。 目前该区域住宅项目较多，竞争较为激烈。 第一档主要代表为御苑枫景、棠湖·泊林镇和新岸，定位较为高端，客户主要以当地公务员和生意人为主； 第二档次主要以香楠湖、时代锦城为代表，客户以企事业单位和个体户、拆迁户为主； 第三档次以人居·都市阳光、东立·国际花城为代表，以个体户和拆迁户为主。 目前来看，东升房地产市场最发达的地区集中在B区，而A区和C区都仅有一个项目，目前本项目区域竞争相对激烈，但香楠湖、国栋南园五星城和泊林镇项目已接近尾声，在未来对本项目将不构成影响。 2.2 区域房地产市场发展格局 人居·都市阳光 富豪·新岸 双楠大道 东立国际花城 国栋南园五星城 御苑枫景 棠湖·泊林镇 香楠湖 本案 御苑映月湾 时代锦城 国奥村 B区 A区 C区 客户组成 成都 本地生意人 教师职工 周边乡镇 拆迁户 政府机构 阿坝、新疆 二级城市 置业目的： 本地：1、婚房 2、改善居住环境换房 3、拆迁 4、投资 5、身份象征 6、其他 非本地：1、返乡养老 2、价格 3、看中双流教育资源 4、工作所需 5、看中双流发展 6、生活环境 7、其他 2.3 区域房地产市场板块特征分析 2.3.1客户特征 B区项目较多，从其客户组成来看，主要分为： 公务员政府机构人士、拆迁户，本地生意人、二级城市客户，周边乡镇客户，成都客户，阿坝、新疆返乡养老客户、看中双流教育资源客户，其他。 在售项目客户分析： 双流购房客户表现为： 1、以本地客户为住，辅以其他看中双流资源和发展的客户，其客户构成较为丰富，但也有一定的区域性； 2、双流购房客户有较强的购买力，大部分购房目的为改善居住环境，比较注重居住的舒适性，且以自住为主； 3、双流客户购房一方面看中房屋单价和总价，对户型没有太大的要求，仅要求方正，明亮； 4、目前双流发展迅速，土地拆迁较多，拆迁户持补偿费购房是购房客户的一大来源。 2.3.2 产品特征： 1、受限于航空限高，区域项目以小高层和洋房为主，小高层在14F，洋房在6F； 有部分在当地认可度较高的项目，在能满足指标的情况下，产品组成会是洋房加小