2011南京市金地尧化门项目市场报告43p.pptVIP

政策环境分析： 南京住宅市场分析：受政策调控影响，南京近期住宅成交逐月下降，房价渐有下行态势 从整体供销走势来看，2010年供销整体呈上升趋势，虽然2010年新政之后长达一个季度市场低迷，但是，至8月楼市回暖，“金九银十”显示出良好的供求态势。进入2011年新政后的一个季度供求仍然受到较大影响，供应虽逐月有少量增长，但成交量逐月下降。新政的影响逐渐显现并具体。 进入5月南京住宅周认购及成交量均有小幅回升，市场开始有所好转 江宁、江北等郊区住宅存量房依然最多，城北是南京主城可售房源最多的区域，竞争也最为激烈 城北住宅自2010年5月来基本保持供大于求的市场态势，进入2011年成交量明显萎缩，房价也在持续波动 近期热销楼盘盘点：两个主要因素：一是品牌品质楼盘的塑造吸引高端人群关注，另外是单价、总价的合理控制吸引刚性置业客户 本案在区域上属于大城北板块中的尧化门板块 从区域属性及南京本地生活特征看，项目未来主要辐射仙林、新港、栖霞、迈皋桥区域居民及企业员工 由于南京本地习惯于上下班时间在一小时内，因此通过地铁和快速公交的介入，未来尧化门区域可引导最远新街口工作及迈皋桥板块和仙林及新港区域原住民对本项目的需求。 项目竞争板块构成及各板块基本特征 尧化门区域住宅整体供销结构较佳，房价处于持续稳定上涨阶段 尧化门区域住宅项目分布图 目前区域内在售住宅项目较少，普通住宅毛坯均价基本在9000-10000元/平方米不等 区域后续住宅存量约48万平方米左右，供应量远超过2007-2010年尧化门区域住宅供应的总和，区域后续住宅竞争压力较大 典型个案：新城金郡 项目概况：总建筑面积128140平方米。其中地上建筑面积104400平方米，地上建筑包括高层住宅（18层11幢）101914平方米，商业2486平方米（含综合服务100平方米）； 项目建筑特色： 新古典建筑风格 融坡地景观、中央组团美景、楼宇间围合式的景观设计 户型经济实用，精装修交付 目前销售价格：在售二期11号楼，精装修房源，装修标准1500元/平方米，户型面积面积75、93平方米，均价11000-12000元/平方米 供销特征：项目2011年1月21日推出4、5号楼共288套，累计销售79套，销售状况一般，这其中93平方米小三房产品销售相对较佳。 项目住宅月度成交走势 典型个案：香榴湾 供销特征：项目2011年4月23日推出10号楼共192套，累计销售111套，销售较佳。 项目住宅月度成交走势 后续竞争个案：苏通玉珑湾 项目概况：项目总建面积约10万平米，规划9栋新古典主义高层住宅，配建风情商业街，1500平米多功能会所等。主力户型为70-140平方米两房、三房 。 项目定位：项目倾力打造南京住宅新标杆，旨在筑建尧化门乃至整个仙北区域最高端的国际化品质社区。 项目规划产品亮点： 新古典风格，外立面主要采用石材 经济紧凑房源设计，以80—90平方米的两房，三房为主，并且户型均有赠送面积设计 尧化门住宅区域竞争小结 区域住宅后续供应量较大，但需求量难有较大突破（区域住宅需求主要以本地刚性自住需求为主，向外辐射能力有限），因此未来1-2年时间内尧化门区域住宅将由供销基本平衡向供大于求市场转变。 从尧化门区域竞争看，就地段、基地资源等先天条件而言，本案不占优势，且区域未来竞争较为激烈，项目发展需要有所突破 仙林区域竞争：在售普通住宅项目仅一席，但存量项目较多 仙林区域住宅后续供应量较大，其中主要集中供应在仙林湖周边 后续竞争个案：保利罗兰香谷 项目概况：项目总建面积约16.6万平米，规划11栋小高层住宅。户型面积为87-136平方米不等 。 项目规划产品亮点： 户型设计方正舒适，并且户型均有一定的赠送面积设计 87平方米 迈皋桥区域竞争：在售项目较少但普遍规模较大，价格在13000-17500元/平方米不等 区域在售项目列表 项目住宅竞争市场总结 本项目所在尧化门区域住宅项目较多，后续竞争激烈，项目发展需要提升竞争力； 区域客群以本地刚性自住客群为主，对产品总价控制要求较高 仙林湖 恒基玲珑翠谷 保利罗兰香谷 鸿雁名居 万科金色领域 栖霞仙林湖项目 高科荣域 高科荣境 81 464 12500 2010.10.15 小高层 17.23 1.6 10.77 鸿雁名居 销售套数 供应套数 目前销售价格 入网时间 产品类型 建筑面积 容积率 占地面积 150.26 合计　 42 高科荣境 18.9 栖霞仙林湖项目 20.18 万科金色领域 16.6 保利罗兰香谷 21 高科荣域 15.95 恒基玲珑翠谷 15.63 鸿雁名居 建筑面积（万平方米） 项目名称 今年下半年开始销售，预计售价1.2万/平方米 136平方米 中电颐和家园 大地伊丽雅特湾 复地新都国际 大发燕澜湾 13200 2010