2011佳元实业集团咸阳市彩虹厂项目前期市场调研与项目定位报告65p.pptVIP

南洋维也纳花园 项目分析 1、周边体量规模最大的项目，营造良好的社区感 2、项目地处咸通路，周边生活环境较好。 3、项目定位独特（音乐主题社区），对外营销包装的品质感出众，售楼部装修豪华，广宣品制作精良。 4、社区内环境优秀，绿化率高，背景音乐系统成为其亮点。 5、未来价位可能颇高 南洋维也纳花园 旭光 光明城 未进入销售进度 前期登记期，预计8月开盘 约20万平米 暂无 90—120平米 0 项目进度： 体量： 均价： 户型面积： 去化率： 商业： 旭光 光明城 项目分析 1、周边体量规模最大的项目，营造良好的社区感 2、项目地处玉泉西路，周边生活环境较好。 3、项目整体定位高端，对外营销包装的品质感出众，广宣品制作精良。 4、项目在前期规划设计上比较考究，媒体形象高调，曾专门举办过规划评审会，邀请西安多家设计院和媒体参加。 5、未来价位可能颇高。 旭光 光明城 市场竞争综述 未来可能产生的直接竞品有 南洋维也纳花园 旭光 光明城 中南海城二期 未来面临的竞争态势 竞品体量均较大，区域市场放量巨大，市场短期有过饱和可能。 维也纳花园和光明城在市场中树立高品质高价位竞争形象，可迅速提升该区域客户对品质和推广形象的期望值。使得整个市场的阶梯化趋势明显，形成高端大盘、中低端小盘的两极形式。 中南海城二期未来发展不明朗，但很可能凭借划拨地块的低廉土地成本继续走低价或较低价路线，拉低市场价格耐受力。 本案的竞争优势 地处彩虹厂老社区内部，绿化率和生活环境极好，为大规模高品质社区创造了外围环境。 可开发量巨大，整体开发周期较长，易形成长期稳定的项目认知和开发商的正面形象。 一期采用回购销售策略，价位较低，容易形成低价良好形象，为吸引客源创造条件。 依附彩虹学校，是周边最贴近名校的项目，为教育地产定位打下基础。 本案的竞争劣势 一期项目体量较小，且采取内部回购策略，无法形成市场知名度，真正的市场推广手段较难奏效。 项目深处厂区内，前期开发组团不临街，为宣传推广和售楼部选址带来困难。 二期项目目前开发节奏尚不确定，竞争者很可能抢占先机。 客群分析 咸阳市场及本案区域客户 分布的主要动因 咸阳市区作为咸阳地区的中心城市，有吸纳各区县和县级市客户的能力，近年来周边区县客户到咸阳市内买房群体上升幅度较大，说明咸阳城市的辐射力加强。 西咸新区的区域规划加大了咸阳城市的未来利好。将会带动咸阳的人口流入。未来购房客群很可能扩大化。 该区域具有很强的地域性，周边项目客户群多集中在附近。 本案由于临近彩虹学校，因此客群范围有可能大于区域其他项目。 客户综合研判 界定：综合性置业需 求的客户； 职业：各类企业主及投资客 来源：主要来自咸阳辖区占90％； 年龄：30－50岁； 收入：个人月收入主要在10000元以上； 置业特征：偏向未来升值潜力； 职业：企管人员及政府公职； 来源：附近及咸阳市各区域各类企管人员和政府人员 年龄：25－35岁； 收入：个人月收入主要在5000元以上； 置业特征：多为首次置业，注重性价比与项目配套。 重 要 客 户 核心客户 投资客户 自住客户 界定：首置、或改善性客户； 基于对市场分析的提炼以及对本项目开发策略的取向，客户定位如下： 本项目的客户定位策略抓住现有的投资客户群，然后引导潜在的居住客户，提供满足他们居住需求和挖掘投资价值需求的产品。 省内客户 区域客户 客户综合研判 核心客户 重要客户 游离客户 偶得客户 有投资实力的商人、项目周边原居民 咸阳周边县城高价值客户 来源：咸阳资源区（彬县、长武、旬邑）和GDP较高区域（兴平、乾县、礼泉） 置业目的：移民，教育、投资 购房关注点：周边配套、教育、增值性 置业特征：考虑全面，资金力强。 重要客户群 周边区域客户及市内其他区域客户 来源：各类企业职工、政府公务员、 置业目的：自住改善型兼投资 购房关注点：性价比、实用性、教育、交通便利性、发展潜力 置业特征：较有经济实力，容易被发展性和未来升值空间所打动。 核心客户群 全国性投资客和陕北客户 项目定位 项目整体定位 咸阳首席教育生态大盘 梧桐林下，首席名校，书香树人，静雅生活 咸阳绝无仅有的优势资源 奠定以教育地产和生态地产相结合的独特销售主张 市场区隔定位 区域市场的高端产品 同时具有全市辐射能力 高端 中高端 中端 中低端和低端 本项目不具备稀缺资源; 项目周边环境制约了做成高端产品的可能性 × 与开发商目标不符合 无法与周边项目形成差异化进行区域价值突破,实现项目目标 × × 符合开发商目标 易于树立品牌 √ HDO恒道 2011.06.20 佳元实业集团彩虹厂项目 前期市场调研与项目定位报告 前 言 咸阳彩虹厂项目是佳元实业继英伦沣景和佳元购物广场之后的又一开发力作。也一定会成为佳元实业集团