2011四川成都大魔方写字楼竞争项目调查报告（72页）.pptVIP

银行信贷利率和存款准备金率 2010年后房地产市场受到国家调控政策影响的同时，又受到利率调控影响，投资市场受到打击。 2011年为了控制通胀，央行不断上调存款准备金率，直接导致房地产市场出现“贷款难”的现象。 成都写字楼市场历年走势 成都写字楼市场价格走势 写字楼潜在供应统计 成都写字楼市场供销走势 宏观市场总结 地产调控政策走向有进一步趋严的趋势，导致投资客户的信心下挫；且受银行系统紧缩银根的影响，市场的流动性萎缩，缺少了银行资金支持后，写字楼市场并不乐观。 写字楼价格整体稳步上涨。2011年甲级写字楼实收均价受到理性调整；乙级写字楼价格持续走高，开始呈现有价无市的局面。 写字楼供应结构发生巨变，甲级写字楼成为市场供应主体；集中入市的产品趋同、价格趋同的写字楼产品势必抑制价格上涨空间，并大量分流写字楼购买客户； 天府新城成为写字楼主战场，产品同质化竞争将日趋严峻。 写字楼价格对比 价格、销售速度对比 写字楼置业门槛对比 小结 地段和产品性价比仍是目前写字楼产品的主要卖点； 写字楼购买客户以投资客为主，但随着置业门槛地不断提高，小型投资客逐渐开始被拒之门外； 写字楼销售价格和置业门槛是销售走量的决定因素。但是随着写字楼供应产品单位面积的不断增大，价格持续走高，直接导致写字楼置业门槛和投资风险不断攀升，大量小型投资客会被拒之门外。 成都大魔方竞争项目界定 新世纪环球中心——项目信息 新世纪环球中心——基本配置 新世纪环球中心——标准层（东一区） 柱距：8.7~9米；进深：10~12米；走廊宽度：2米 绿色区域为卫生间；卫生间两侧单位办公受到一定程度影响 黄色区域室内有柱，影响布局，且采光不好 红色区域异形且室内有柱，影响布局 其余部分产权面积划分比较方正 新世纪环球中心——标准层（东二区） 柱距：4~9米；进深：7~12米；走廊宽度：2米 黄色区域室内有柱且异形，影响布局 红色区域异性，影响布局 绿色区域进深太小，影响布局 新世纪环球中心——标准层（东三区） 柱距：7.7~9米；进深：10~13米；走廊宽度：2米 红色区域：室内有柱，且紧邻电梯，影响办公 黄色区域：紧邻电梯，影响办公 绿色区域：室内有柱，且采光不好，影响办公 蓝色区域：室内有柱，且异形，影响办公 新世纪环球中心——标准层（南六区） 柱距：9~10米；进深：11~13米；走廊宽度：2米 红色区域：长距离的实体墙，影响采光，且跨度过长，使用卫生间不方便 绿色区域：紧邻电梯，影响办公 新世纪环球中心推售情况 项目主要集合天堂岛海洋乐园、五星级酒店群、 30万㎡西部最大商业集群、 72万㎡中央商务城、西部最大城市中央广场、18万㎡ 新世纪当代艺术中心、14万㎡景观绿地 。 150万㎡ 单体建筑，世界级新坐标。 由世界知名设计师扎哈哈迪德担纲设计。 地铁覆盖物业，专设新世纪环球中心站，交通便利 项目物管聘请高力国际担纲物业管理顾问，五星级酒店式管家服务。 项目写字楼面积约为72万㎡,30万㎡西部最大商业集群。 3.8-7米办公层高，舒展敞亮。 生态公共走廊宽达2.3米，阔绰尺度保证畅达通行。 2.8万平方中庭景观花园，生态办公环境。 244台超高电梯配比，载重1600KG/台，3M/S锋速。 人性化中央空调、新风系统。 15000个停车位创成都商务之最。 高科技LOW-E中空玻璃幕墙，隔热保温。 框支剪力墙结构，局部钢结构，抗震设防烈度7度。 项目分东、西、南、北四个区域。东面5层、（西、南、北）面3层以上为办公区。 东面1-4层、（西、南、北）面1、2层以上为商业区。 写字间共计14个单元入口，均设14米挑高120--200 ㎡专属入户大堂，在东、西、北面均为4单元入口，南边有2个单元入口，其中在东南方向的写字间区域的入户与洲际酒店大堂共享。 项目2010年12月推出项目的东、北、南三个区域的商业与写字间，预售面积约46万㎡ ，价格为均价12000元/ ㎡左右，目前已售80%。 2011年年初销售售的区域为项目的南区，价格区间为170000—14600元/ ㎡ 左右，楼层和位置的差异价格不一样，其楼层差价为2层楼的层差为500元/ ㎡，在同一层楼，所有的写字间价格均为统一价格，无位置差异。3月中开始销售南楼，多为整层销售，购买客户多为自住企业。北区报价147000元/ ㎡左右，一次性付款优惠13.5%、按揭优惠9%；南区报价168000元/ ㎡左右，一次性付款优惠16.5%、按揭优惠12%； 项目楼层面积划分为128 ㎡---510 ㎡不等。 目前项目销售是第五批次，此批次10万平方，还剩15%。 项目总共售出已接近60%，还剩30万方左右。 销售价格在16800元/ ㎡起，最高2.2万。一次性付款优惠16.5%. 新世纪环球中心报版推广 东方希