2011天津国银大厦市场机会分析与物业优化建议报告176p.pptxVIP

谨呈：国银嘉业投资控股有限公司 ;2;市场机会研判;市场机会研判;;限购： 对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一年纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房； 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其售房。;主要目的是拟制投资性需求，稳定房价过快上涨;京津冀城市群已经成为中国北部综合竞争力最领先的城市群;京津冀城市群拥有京津两个大都会城市，核心城市的带动性明显。;天津做为与北京相接壤的直辖市，在北京的城市发展带动作用中，将实现更为迅速的发展。;11;12;13;14;天津市宏观经济的持续发展为房地产高速发展奠定了坚实的基础;城市交通;17;市场机会研判;19;20;河北区是天津市中心市区之一，文化积淀深厚，是文化发达，功能齐全的城区。;22;区域规划;京津城市一体化，立体化交通网，助力本区域经济快速上涨； 借助区域交通优势的城市战略发展，加速本区域基础设施建设； 未来轨道交通围绕本体周边，突出本体商品价值。;市场机会研判;市场竞争;一，商业市场整体状况;天津市商业规划;天津市商业规划;主要商圈分布;主要商圈分布; ; ; ; ; ; ; ;天津大型商业项目供应;;大型零售项目绩效对比;42;43;44;二，商业市场个案示例;46;47;48;49;50;三，商业市场客群描述;客群描述;市场竞争;一，写字楼市场整体状况;写字楼市场整体状况;写字楼市场分布;各商务区特征;各商务区特征;写字楼市场价格走势;60;新入市写字楼项目分布图;写字楼市场未来供应;写字楼供需走势;64;65;66;67;68;69;二，写字楼市场个案示例;71;72;73;74;75;76;77;三，写字楼市场客群定位;市调访谈;关于地段;关于产品;区域客群特征描述;客户定位;84;85;市场竞争;在确定项目整体发展战略及模式之后，我司通过研究京津代表性城市综合体的案例，作为本项目的整体定位的借鉴;88;89;90;91;92;93;94;95;96;97;98;99;100;101;处于中央政务区之中，辐射金融街商务区、广安门商圈、 马连道商圈、公主坟商圈、六里桥商圈及中关村南部，项目处于“京心贵地”，尊享北京国际??都市城市核心区的国家级资源大配套。; 项目背景介绍 项目原名：海天中心广场 项目总面积：20万平米 原投资开发商：北京海天房地产开发有限公司 烂尾原因：开发商资金链断裂 烂尾时间：近10年 项目现状： 09年11月初，地产新贵北京光耀东方投资管理有限公司接盘，以20亿元的价格收购了烂尾近10年的海天广场，现更名为光耀东方广场。 光耀东方企业背景介绍： 2003年，光耀东方董事长李贵斌先生全资接手山东聊城市鑫城房地产开发有限公司。2005年11月，北京光耀东方商业管理有限公司成立，将总部迁往北京，开始铸造“光耀东方”品牌。光耀东方在全国范围内，以城市综合体开发为基础、投资、并购、重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链，进而形成开发、收购、管理的完整体系，推进中国商业地产的专业化进程。;项目名称;;楼座;项目价值链之一;翘动五大国家资源区的商机连动价值;三环内、二环外，超低价发售 北京城市中心进入“房荒”时代，未来三年房价将随土地价格而动。 环比西三环楼市现状，光耀东方广场项目价格优势明显，57平米精装准现房，低总价，京城核心物业投资空间有目共睹。 项目区域内缺乏集多功能于一体的城市综合体物业，区域内现有产品多数表现为使用功能单一、产品缺乏物业功能空间的多向联动性，投资使用性质更为受限。;城市综合体引动的区域发展价值提升;城市综合体引动自身发展的价值提升;多地铁?小户型?精装公寓的不可再生价值;从09年12月开盘至售罄，总共经历了一年的时间 ，出售均价提高了35%。;物业优化建议;物业优化建议;116;117;118;119;120;121;122;123;物业优化建议;125;126;票务中心;128;129;130;131;132;133;物业优化建议;项目操盘原则;136;;138;139;140;141;142;143;144;本测算方法权重的选取是以项目间区域、建筑形态、配套等对应指标耦合度为参照选取的 通过产品加权得出的平均价格为各产品形态的现阶段按市场价格水平所测算出的平均价格 ;146;;148;149;150;明星产品;;前紧后松，利于回款，我们提出今年如果销售回款1.4亿。;154;155;156;157; ;159;160;161;本项目价值体系构建;外层价值;164;;;;思考方向