2011年天津水上公园绿荫里项目定位及物业发展建议报告（100页）.pptxVIP

天津水上花园绿荫里项目定位及物业建议报告;项目价值解读;2011年的天津，伴随着城市升级、地产格局的巨变，天津的城市地位前所未有的得以提升…;;区域复兴：大规模城市重建项目进驻，原住民迁出，高支付力人群占据城市核心资源，相应的城市各类配套实现更新换代，老城注入新活力；;中粮六纬路;海河沿线板块 城市核心CBD，未来承载城市商务商业功能 南京路小白楼板块 传统城市商务商业中心 老城厢板块 高端居住板块，但城市级商业商务不足 水上奥体板块 涉外旅游、政务中心功能强化，高端居住板块; 环球金融中心 ………………销售单价突破28000元/㎡ 西康路36号 ………………销售单价实现32000元/㎡ 天津中心 ………………销售单价达到24000元/㎡ 和黄都会轩 ………………未来预计超过20000元/㎡ 嘉里中心 ………………未来预计超过20000元/㎡ 中粮滨海 ………………未来??计23000-24000元/㎡ 富力城 ………………销售均价达到21000元/㎡;;在天津由城市化向都市化的转变中，解读项目的价值…;项目区位价值：城市核心/与各热点板块、北京、滨海联系紧密;;;;;;2011年06月15日公布的《南开区商业网点发展规划》中指出： …把握水上公园开放的机遇，根据休闲商务区的要求在水上东路、水上西路、南翠屏公园等地，建设大型商业商务设施。与此同时，对水上北道、宾水西道、南翠屏公园、绿荫里等重点地区和重点道路沿线进行规划。要大力发展餐饮、旅游、娱乐、体育和总部等商务休闲产业，形成适应现代都市消费特点的、与我市建设现代化国际大都市要求相适应的休闲商务产业结构…;;;;青少年活动中心;;;项目价值解读;天津写字楼市场格局如何？项目未来占位是什么？客户是谁？;;;友谊商场;案例选取原则：选取地块附近高端在售写字楼项目——鑫银大厦、城市大厦;目前天津公寓市场发展到何阶段？项目适合打造何品质、何类型的公寓？;市场现状：现有市场清晰得划分为泛老城厢板块、小白楼板块、友谊路板块和水上奥体板块;板块;;;天津商业发展现状及发达程度如何？何类型、业态的商业在市场中存在机会？;;;资料来源：CBRE;三大片区： 以水上北路高档餐饮为核心的西南娱乐板块； 以和平区南京路商圈为核心的KTV 休闲娱乐板块； 以河东区十一经路商贸区为核心的娱乐洗浴中心。 天津大型娱乐场所市场特点： 大型、综合性的娱乐场所匮乏 目前天津大型餐饮、KTV、洗浴外，文化娱乐、体育娱乐、休闲娱乐在天津市发展比较滞后， 存在较大的市场需求 随着经济的发展，文化娱乐消费在人均可支配收入中所占比例成为仅次于食品的项目，说明人们对精神享受关注在不断地提高;;天津高端住宅分布、档次及相应人群？;项目名称;;项目名称;分类;物业类型;项目价值解读;;“城市核心UCD” Urban culture Demo都市文化范本; 价值最大化下的产品研究—— 产品面积分析之1：写字楼——建议1500-2000平米左右基底面积甲级写字楼; 价值最大化下的产品研究—— 市场典型项目产品面积分析之2：住宅; 价值最大化下的产品研究—— 项目产品面积选择之2： 住宅——180-220平米三居为主力户型;项目名称;整体产品定位;1、住宅客户定位;;项目自身属性完全符合市场中各类典型投资客户需求;以本土投资客户为主，同时吸引外埠和海外投资客户;依托市政文化板块定位的大型企业客户;项目价值解读;; 新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右 占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈 北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路 原自然街坊23个；原居住人口7万人;艺术类;城市故事的表述;城市故事的续写;多功能复合：集特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示于一身，提供了丰富的、多元的、风情迥异的城市生活空间。 保留原创建筑的魅力：保留独有的传统建筑元素，同时加以现代建筑符号，强烈的对立与冲击充分表达都市的多变、自由与活力。 传统与现代的融合：新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。 统一开发：统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施 商业先行：开发节奏上以商业驱动，带动整个区域获得认知后，再推住宅和写字楼;Tokyo Midtown ——东京中城;宫