2011沈阳于洪区房地产市场调研报告39p.pptVIP

四、于洪区房地产概况 —于洪新城楼盘个案 恒大绿洲会所前广场 四、于洪区房地产概况 —于洪新城楼盘个案 恒大绿洲单元门入口 恒大绿洲小区景观 四、于洪区房地产概况—于洪新城房地产市场小结 于洪新城是于洪区房地产开发较早的区域，目前已进入开发商有阳光100、恒大、碧桂园、还有以宏发为代表的一些本地开发商；进入较早的开发商占据了于洪新城较好位置的地块（目前浑河沿岸地块已基本开发完毕），所开发项目，自05年入市以来，一直以较慢的节奏进行开发，多数在囤地； 由于进入市场较早，开发节奏又比较慢，本版块目前的产品设计相对比较落后，售价较高的碧桂园别墅，也缺乏高端项目的品质。 该地区目前价格因为位置不同价格差异较大，大致在6000-8000左右。 四、于洪区房地产概况—历年房地产数据 2008年 2009年 2010年 销售面积 （万㎡） 数值 170.3 238.9 257.8 同比 -9.31% 40.30% 7.99% 批准预售 （万㎡） 数值 309.0 287.5 232.7 同比 —— -60.15% 133.54% 销售均价 （元/㎡） 数值 4137 4656 4919 同比 13.68% 12.54% 5.65% 成交土地居住建筑面积（可查到的公开土地数据） 68.9万 412.8万 226.3万 于洪区房地产市场2010年销售增长放缓，区域总体市场呈现供大于求的局面。 销售均价涨幅有所回落，上涨速度较为缓慢。 四、于洪区房地产概况——特征 产品特点： 于洪区土地供应充沛，一直以来是多层、小高层产品集中的区域。区域客户最能接受的产品类型是多层和板式高层产品，产品面积在80-120 ㎡左右，其次是60-80㎡面积段产品，建筑密度略小，突出实用性。户型以70-90 ㎡面积段产品以两房为主，而90-120 ㎡产品则是以三房为主，其中最受欢迎的是80-100 ㎡大两房和100-120 ㎡的小三房产品，突出居住的舒适性。 价格特点： 区域客户可以接受的产品价位，别墅在15000—20000 元/平米，洋房在8000—11000 元/平，多层产品在6000—7000 元/平，高层产品在5000—6000 元/平。产品总价在35-70 万之间，其中最能接受的总价在45-60 万之间。一直以来，于洪区整体价格上浮速度缓慢，中高档项目价格有上涨空间。 四、于洪区房地产概况——特征 近几年来，随着国内知名开发商入驻于洪，开发中高档楼盘，直接提升了区域价值，加之区域内客户主要以刚性需求为主，故该区域的房价变化仍是保持整体向上的趋势。相对于沈阳市市内五区，未来于洪区的商品房及商品住宅均价有着很大的上升空间，且上升速度将会随着经济建设的投入而不断加快，区域升值潜力巨大。 客户特征： 根据调研，该区域已吸引了包括于洪区当地改善型居住的庞大需求客群；同时，作为沈阳区域的价格低洼区，也吸引了越来越多的皇姑区、 铁西区的刚性需求客户及大量的 “新沈阳人”。 五、于洪区土地市场概况 从行政区划上看，于洪不象其他如和平区、铁西区等一样，分布相对较分散，开发商进入相对较早的是于洪新城区域，而丁香湖新城区域在09年左右开始房地产开发； 丁香湖新城区域，万科保利基本上占据湖东的热点区域，湖东基本已无大片的可供开发的土地，据招商局介绍，保利项目北侧及中铁万乎东侧尚存部分土地，但会有电力高压线的影响。 于洪新城部分除沿浑河北侧的相对位置较好的区域已被阳光100、恒大绿洲、碧桂园等占据，其他区域土地相对供应充足。 从近期沈阳市成交的土地情况来看，楼面地价基本上在1700－2500元/平方米之间。 据了解，中铁万科项目规划容积率为1.8，若在于洪新城区域进行开发，应以城市稀缺性的低密度产口搭配高层进行规划，容积率应3.0以下，因土地价格会在340－500万/亩。 六、东方今典的投资方向 1、如果投资丁香湖的治理开发，但丁香湖附近无成片的可供开发的土地用于置换。 2、于洪新城区域内市政设施基本完备，进行市政基础配套建设的土地一级开发的操作空间有限。 3、于洪新城其他区域位置无法和阳光100、恒大等项目比拟，因此从后期项目操作上讲，售价应该无法达到上述项目的水平，基本上高层将会在5500－6000左右。 4、按现在的售价，如果土地通过市场招拍挂的形式获取，投资净利润率仅会在10%左右。 沈阳市于洪区房地产市场调研报告 2011年8月27日 目 录 一 、沈阳市概况 二、于洪在沈阳 三、沈阳市房地产概况 四、于洪区房地产概况 （一）于洪新城