2011重庆巴南W科新城营销报告75P.pptVIP

* * * 5.8米高的25㎡空间功能转换灵活 二室二厅一卫 建筑面积：89㎡ 客厅：大气，开敞明亮，开间4.0米，进深5.8米，挑高5.8米超高客厅双层空间，以奇偶层间隔布置； 卧室：私密独立，主卧配备5㎡情景花园； 入户花园：入户不计面积3㎡花园，有效进行空间缓冲。 户型参考图片 开发物业建议 三室二厅一卫 建筑面积：109㎡ 客厅：大气，开敞明亮，开间4.5米，进深6.6米； 卧室：私密独立，配备大面积花园 阳台：大面积景观阳台，与客厅紧密衔接。 户型参考图片 开发物业建议 130㎡三室两厅两卫 标准跃式户型 超大6米挑高赠送空间 户型参考图片 开发物业建议 145平米3-2-2+入户花园+3露台 大量可变空间与空中花园 户型参考图片 开发物业建议 可变空间----阳光房 以阳光房的设置充分满足不同业主亲山亲水亲自然的意愿。 以阳光房的设置充分满足不同业主亲山亲水亲自然的意愿。 户型参考图片 开发物业建议 项目主要经济技术指标初步测算表 经济技术指标测算 　 方案一：北地块12F板式 方案二：北地块18F板式 土地面积 112.25亩 112.25亩 其中北地块 28.56亩 28.56亩 南地块 83.69亩 83.69亩 总建筑面积 33.0万平米 35.64万平米 其中地上建筑面积 29.0万平米 31.14万平米 地下建筑面积 4.0万平米 4.5万平米 住宅建筑面积 28.4万平米 30.54万 商业建筑面积 6000平方米 6000平米 容积率 3.9 4.16 其中北地块 2.5 3.8 南地块 4.2 4.3 建筑密度 20% 20% 绿地率 38% 38% 总户数 2600 2800 地下停车位 1300 1400 项目两个方案经济效益初步测算 经济效益测算 序号 项目指标 方案一 方案二 金额（万元） 单位指标 金额（万元） 单位指标 （一）土地成本 39287.50 350.00 39287.50 350.00 （二）前期费用 6328.51 191.77 6845.05 192.06 （三）工程建设费用 44752.49 1356.14 48613.05 1364.00 （四）管理费用 1213.51 36.77 1320.85 37.06 （五）财务费用 2982.38 90.38 3048.90 85.55 （六）营销费用 3283.42 99.50 3494.59 98.05 （七）总开发投资成本 97847.81 2965.09 102609.93 2879.07 （八）销售总收入 109447.20 3316.58 116486.40 3268.42 1.1 商业 3600.00 6000.00 3600.00 6000.00 1.2 电梯住宅 104107.20 3676.62 111146.40 3639.61 小高层/18F 18240.00 3800.00 25560.00 3600.00 18F中庭板式 8467.20 4200.00 8467.20 4200.00 26F蛙式 22680.00 3600.00 23587.20 3600.00 蝶式 54720.00 3600.00 53532.00 3600.00 1.3 地下车库 1740.00 2000.00 1740.00 2000.00 2 销售税费 6566.83 198.99 6989.18 196.11 3 维修基金 1089.00 33.00 1176.12 33.00 4 销售净收入 101791.37 3084.59 108321.10 3039.31 （九）利润 1 税前利润 3943.56 5711.16 4 税前投资利润率 4.03% 5.57% 两个方案按照目前这个取费标准和售价来计算，投资回报率也相差不大。这说明在项目地价较高、市场环境不好的时候投资开发，若不通过提高项目附加值来提升项目售价，则利润微薄，风险较大。 户型设计五个分区的合理安排建议 礼仪区：入口、玄关、起居室、过廊等 交往区：客厅、中餐厅、西餐厅、厨房、阳光室等 私密区：主卧（化妆间）、次卧、客人房、卫生间、书房等 功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、阁楼、健身房、 佣人房、多功能活动厅等 室外区：外立面、前院、后院、亲水平台、屋顶露台等 户型设计建议 景观参考图片 景观建议 临河面打造滨河公园可作为小区配套景观，以水和休闲健身为主题设置雕塑小品等，可多设置休息设施。 景观参考图片 利用项目东侧待开发用地和临河面宽阔的景观配套联合打造景观示范区或意境区，可大面积采用高质感的果岭式草皮，使景观意境区看上去视野宽阔能给客户带来直观的视觉冲击，有利于提高客户心理价位和产生购买冲动。示