2011湖北省应城项目市调报告74p.pptVIP

应城项目市调报告 联 动 地 产 2011年11月14日 经济实用型客户AIO量表 健康养老型客户AIO量表 望子成龙型客户AIO量表 社会新锐型客户AIO量表 富贵之家型客户特点 30% 3房（+创意空间） 110-130 ㎡ 面积区间 户型区间 户型配比 80-90 ㎡ 2房（+创意空间） 20% 90-110㎡ 三房 40% 130以上㎡ 舒适四房 10% 户型配比建议 户型：2房2厅1卫+花园+双阳台 项目户型建议1（80-90㎡） 户型：2房2厅1卫+1花园+阳台 户型：3房2厅1卫+阳台 项目户型建议2（90-110㎡） 户型：3房2厅2卫+2阳台+1露台 户型：3房2厅2卫+阳台+阳光房 项目户型建议3（110-130㎡） 户型：3房2厅2卫+1阳台+1花园 一、地块基本情况 1、地理位置 项目位于应城市古城大道与省膏矿铁路线交汇处 （原瑞丰粮油食品厂）。 2、用地总面积：80余亩 土地容积率：2.5 可建面积：17万平方米 3、土地有坡度，需要拆迁，原工厂已搬迁 二、项目周边具体环境、配套 城北中心初中 蒲阳医院 蒲阳小学 邮政储蓄 中医院 蒲阳中学 人民公园 本案 项目周边交通环境 项目地处古城大道边，交通便利，四通八达 4路公汽经过项目，行驶线路为：盐矿—翡翠新城—中百仓储—新汽车站 教育配套： 。 城北小学 城北初中 蒲阳小学 项目周边教育配套 教育资源丰富，城北小学、城北初中、蒲阳小学、蒲阳初中遍布项目周边 生活配套： 项目周边生活配套齐全，购物、超市、菜市场、公园、银行、邮政、医院应有尽有，生活极其便利。 应城中医院 蒲阳市场 人民公园 商业步行街 1、地块基本状况研究 2、项目SWOT分析 3、项目核心竞争力建议 4、项目定位 项目综合定位 4、目标客户群 4、项目总体规划 4、价格预估 项 目 优 势 竞争优势：片区目前无其他大型项目销售，片区内市场竞争力小。 区位优势：项目地处应城城北繁华城区，城区历史悠久，客户认知度高。 交通优势：项目位于古城大道边，且有公共汽车通达，交通便利。 配套优势：周边大型购物商场、菜市场、学校、医院等市政及生活配套完善。 规模优势：项目总建筑面积17万方，属于大中型项目，社会关注率较高。 地块优势：项目地块较方正，有一定坡度，易于规划且能通过高低落差造景。 项 目 劣 势 环境因素：项目周边无自然景观，且临近铁路，噪音污染成为不可回避的劣势。 开发商名气：开发商在应城尚未有开发项目经验，企业品牌及产品形象仍需要塑造提升 项 目 机 会 房地产发展趋势：目前二、三线城市房地产销售以刚性需求为主，有一定抗政策调控能力，交易量持续平稳、销售价格稳步小幅提升。 区域竞争力：目前该区域的楼盘均为小规模开发且基本售馨，无市场竞争力。 开发前景：应城整体房地产开发水平正处品质提升期，多样性开发及产品品质有较大挖掘空间。 项 目 威 胁 城南竞争楼盘：城南片区属于新开发区，逐渐替代城北片区成为城市发展重心，城南片区商品房开发火爆，楼盘集中，且品质较高，同期市场份额被瓜分。 政策因素：政府为制止房价虚高，实施一系列政策应对，如加大对二、三线城市的政策制压，将会给项目造成威胁。 经济因素：2011年温州民间次贷危机可能引起房地产市场连锁反应。 1、地块基本状况研究 2、项目SWOT分析 3、项目核心竞争力建议 4、项目定位 项目综合定位 4、目标客户群 4、项目总体规划 4、价格预估 核心竞争力建议： 1、当前项目的优势主要为：成熟片区、交通便捷、建设规模大、未来升值潜力大、市政配套齐全等。 而目前真正有市场号召的优势则只有地段和配套这两个优势。提升板块居住和投资价值，在项目开发注入更多的产品含金量，是项目成功开发的关键。 2、从市场和产品的细分看，多样性及附加值开发更具市场潜力。增加实用面积、多变性居住空间、环保节能产品、舒适生态居住社区等产品均可作为项目切入市场的产品类型。“物超所值”的产品开发思路应当更具有现实意义，更具有市场竞争力。 1、地块基本状况研究 2、项目SWOT分析 3、项目核心竞争力建议 4、项目定位 项目综合定位 4、目标客户群 4、项目总体规划 4、价格预估 城北核心.大型住宅社区 大型的现代化地标建筑 总体形象定位 总体物业 多层洋房 小高层住宅 高层住宅 产品类别的定位 项目定位 1、地块基本状况研究 2、项目SWOT分析 3、项目核心竞争力建议 4、项目定位 项目综合定位 4、目标客户群 4、项目总体规划 4、价格预估 中高端客户所选择的住宅需要具有较强的环境及出色的产品表现 目标客户应锁定：中高层次客户中追求高品质的一群人 中层客户是房地产市场发展的基础 难以支撑本案总体发展，难以为项目带来品牌、口碑溢价价