2011武汉中冶枫树湾项目整合营销策略报告313P.pptVIP

营销展示 重点把握：对外通达道路 对外展示包装 会所体验 样板示范区 客户完整看房过程必经的5大接触点 第1接触点 进入项目领地 地标性构筑物 门前道路 外围墙 第2接触点 到达入口 围墙 导示牌 路旗 入口方式 门岗 停车场 第3接触点 进入售楼处 装修风格 功能布局 运营管理 第4接触点 经过通道 通道包装 沿路导示 第5接触点 参观展示区 园林场景 导示、提示牌 最后回售楼处 第二接触点（到达项目营销中心门前） 地块周边设造型围板 营销中心前方精神堡垒强调项目属地，景观在提升环境营造氛围的同时，为营销中心提供景观亮点。浅水喷泉景观在强调仪式感的同时，减小现场施工噪音对会馆内部的影响。 墙面式喷水景观 中心景观水景 第二接触点（到达营销中心门岗） 关键岗位设置移动岗哨区； 由形象气质佳的安保人员站岗，站姿须一丝不苟； 定时进行换岗仪式，动作标准，过程专业漂亮。 阐述：通过门岗场景的设置和保安人员体现项目的品质。 第三接触点（营销中心设计理念） 营销中心应用材考究，设计感强，以品质取胜，以此凸显中冶品牌实力与项目品质； 将营销中心以“英伦绅士风”为主题概念设计，以区别于其它项目，彰显项目品位，满足目标可户群体潜在的心理需求； 营销中心加强高科技技术运用，从科技层面打造现阶段武汉难得一见的项目营销中心。 阐述：枫树湾是中冶地产品牌实力的直接体现，是项目品质的最直观体验！ 第三接触点（营销中心设计理念） 营销中心入口大堂部分为一、二层整体挑空，建议将一层左侧部分用于项目的展示功能布置。一层右侧部分用于客户接待洽谈区；二层设置影音体验功能室，贵宾接待室、行政办公用房及少量满足会所功能的布置。 在材质的使用上，以暖色调石材及皮革等材料的质感搭配，彰显整体空间的大气、灵动、时尚；辅以凸显艺术感的配饰，必将成为项目的一大亮点。 第三接触点（营销中心一层功能分区示意） 项目展示 客户洽谈 储藏 品牌儿童 入口处 景观 迎宾处 接待处 水吧 室内动线 第三接触点（营销中心二层功能分区示意） 影音功能室 贵宾室 贵宾室 网签室 资料室 财务室 营销部 物业室 行政用室 第三接触点（营销中心装饰示意） 景观 中心景观区灯柱 地面石材拼花 项目展示 区域沙盘 项目沙盘 第三接触点（营销中心装饰示意） 洽谈区 洽谈区 水吧 儿童品牌 儿童活动室 中冶品牌展示空间 第三接触点（营销中心二层装饰示意） 影音功能室 贵宾室 贵宾室 影音室 第四接触点（外围通道包装） 阐述：营销中心与示范区的连接通道，让客户在行走过程中被打动。 第五接触点（沿途导视系统） 阐述：通过提示牌的语气和内容在传达硬诉求的同时向客户表明项目的主题。 第五接触点（样板间） 阐述：样板间装修体现出英伦风格的优雅、高贵。 新鸿泰一直坚持 营销赢在执行力 第三篇 项目客户定位研究 第五篇 项目推盘策略研究 本案要解决的问题 项目定位问题 第一篇 房地产市场研究 第二篇 项目基础条件研究 项目定价问题 第四篇 项目品质提升研究 第六篇 项目营销推广研究 项目销售问题 一、项目推盘思路 以“短——平——快”推售策略为基础 重点考虑项目产品形象和中冶品牌价值提升 考虑产品互补性并避免产品内部竞争 尽量提高产品的销售价值 二、项目推盘节奏 方案一： 若开盘阶段形势稳定，但后市不看好，则一期开盘加推盘量，及早出货实现资金回笼。 一 期 一期 二 期 三 期 二期：352套，34514.44㎡ 大3房96套，小3房128套，小2房128套 一期：584套，49447.72㎡ 高层512套（86㎡3房256套，76㎡2房256套），别墅72套（93-97㎡） 高层42634.36㎡，别墅6813.36㎡ 三期：52套，7099.6㎡ 别墅（135-138平米） 建议本项目入市时机2011年9月 ? 655535432 ? 91061.76 988 ? 合计 涨幅不高于8%2 10152 7099.6 52 别墅 2013.5-2013.9 涨幅不高于8% 242291368.8 7020 34514.44 352 高层 2012.9-2013.49400 6813.36 72 别墅 第一次开盘 ? 277123340 6500 42634.36 512 高层 2011.9-2012.8 ? 备注 销售额（元） 销售价格（元/㎡） 销售量（㎡） 套数（套） 物业形态 时间 结合项目现场工程实际情况，预计本项目一期面市最早时间为2011年9月： 方案一：项目住宅销售收益表 住宅销售周期为2