2011榆次中都写字楼营销策划案.pptVIP

中都国际整合营销方案（沟通稿） 区域：榆次为主，榆次周边县市为辅。 地点：三星以上酒店、高档餐厅、高端商场、银行及证券公司营业厅、品牌咖啡店及西餐厅等高端消费场所 方式：美女投递、小丑投递等另类的投递方式。 区域选择： 太原、晋中为主、山西资源大县为辅 刷选方式： 1、按照区域、按照年龄层、按照消费能力定向发送(必须是专业的短信公司才具备这个条件）。 2、按照与项目同一定位，不同行业的高端客户发送 3、恒大世行太原、晋中区域客户（大约1万左右） 总目标：年底回款3000万不变 第一目标；邀约已排号3组商铺客户到场签约，迅速回笼资金。 第二目标：加大宣传力度，增加目标顾客到访率，年底完成10套写字间销售。 第三目标：通过大客户直销，年底完成7间商铺销售。 实现3000万目标的前提条件： 甲方必须保证可售房源的数量和质量 一、销售价格制定 由于项目体量较小，商铺共10间，可售7间，商铺不做蓄客准备，直接开盘销售，以保证迅速回笼资金。 1、写字楼开盘试水价：7112元/平米 2、商铺开盘试水价：16701元/平米 开盘价根据低开高走的原则，不破双方签订底价的前提下制定。 二、现行折扣 1、商铺：一次性执行95折，按揭98折 2、写字楼：一次性95折，按揭98折 三、现行活动 1万变10万，5万变55万 1、商铺：交1万排号费，开盘当日一次性交款享受最高10万的优惠 2、写字楼：交5万排号费，开盘当日一次性交款享受最高55万的优惠 16367 15866 16701 4302.34 　 合计 1496578 17640 17100 18000 84.84 1-010（甲方） 1845928 16660 16150 17000 110.8 1-009（甲方） 9157502 16660 16150 17000 549.67 1-008（甲方） 7500998 15680 15200 16000 478.38 1-007 7500998 15680 15200 16000 478.38 1-006 7500998 15680 15200 16000 478.38 1-005 7500998 15680 15200 16000 478.38 1-004 7969811 16660 16150 17000 478.38 1-003 16660 16150 17000 622.97 1-002 9563702 17640 17100 18000 542.16 1-001(北） 一/二层商铺 按揭98折总价 按揭98折单价 一次性95折单价 单价 面积 房号 楼层 中都项目一二层商铺销售价 05、06、07商铺已经排号，若实现销售，预计可回款1125万 带星号为目前剩余商铺，4间全部为北面商铺，且面积较为476-616平米超大户型。 * 谨呈：山西德百川房地产开发公司 山西【 2011】晋中〔中都国际〕11/08 项目的营销推广没有简单的规律可循，差异化越明显，在市场上的抗风险能力就越强，而作为本项目，虽然有位置和配套资源作为项目的卖点，但是，这仅是共性；而精准的定位和策略才是实现市场差异化的关键。 前言 营销诊断 我 去 哪？ 我 是 谁？ 出路在哪？ 营销方向及步骤 项目界定 分析操作难点 提出解决方法 营销方向及步骤 我 去 哪？ 第一：在现有资源的基础上拔高项目形象 1.在当前基础上分析本案操作难点，并寻求合理的解决方法； 2.深度挖掘，找出本项目的核心价值体系； 3.通过专业的形象包装，完美的广告表现，精准的产品诉求，加强目标顾客归属感。 第二：推出差异化的营销策略 1.建立大客户直销体系； 2.通过恒达世行会员数据库营销； 3.通过搜集高端客户数据库营销。 第三：加强销售，快速回笼资金 1.双管齐下：大客户直销+散户推广 2.首先完成商铺销售，迅速回笼资金； 本案的开发现状 我是谁？ 我们的产品是500平米左右的一拖二大商铺,和全部为140平米左右的写字间。 难点1:写字楼户型单一，现3-6层全部分割为140平米，客户没有第二选择 难点3:商铺开间小，进深大，受制约的商业较多 难点2:商铺面积大，总价高，这类客户要求苛刻，谈判周期长 产品抗性，给项目后期的