20120822沿海馨庭整盘营销全案109p.pptxVIP

沿海 · 馨庭 整盘营销全案; Ⅰ 市场概述;政策环境;2012年上半年，在年初楼市表现低迷后，一季度市场不断释放出对刚需有利的积极信号，积压已久的需求开始在市场利好的带动下逐渐入市，3月份楼市出现“小阳春”的现象。而部分犹豫不决的改善型需求也开始入市，“红五月”“红六月”造就了2012年上半年楼市成交的辉煌......;1-2月份佛山整体市场呈现低迷局面，供需萎缩明显。为应对低迷的市场，开发商加大促销折扣的力度，新推货项目普遍定价上有5-10%的降价幅度，价格跌至限购以来的最底位。;;阶段3（5-6月）：回暖效应扩散，以量带量，量价齐升;禅城上半年供需基本平衡，市场回暖下成交量持续攀升;降价促销以价换量，撬动刚需后拉动整体回暖;禅城借力低价促销，回暖后，各方开始借势升价;板块格局基本定型，价格阶梯分布明显;下半年禅城区供应稳定，板块错位格局明显;禅城区;碧桂园城市花园;星海岸城市花园;东江国际;兆阳御花园;盛南新都;依云上城;区位;区域;项目;市场小结; Ⅱ 目标客户描述;客户属性具象化;客户群属性白描——区域;注：以上客户数据来源于项目周边楼盘（碧桂园、兆阳御花园为主体参考）;客户群属性白描——置业目的;客户群属性白描——年龄;客户群行业描述;需求二、三房居家户型，满足首次置业或小三口生活需求 倾向选择现代、时尚的社区 重视社区与住宅的文化氛围和品味 更重视教育、生活配套 具备一定的支付能力，对价格的敏感程度居中 追求优质产品，愿意为喜爱的产品超前消费 有一定的停车位的需要 对项目周边路况要求较高，不希望出行受塞车影响; Ⅲ 项目价值体系;;;佛山新城位于中心组团的东南部，未来城市中心将由祖庙—东华里历史文化街区、千灯湖金融高新区逐步转向佛山新城。;;东平河南岸：核心价值为东平新城【CBD核心区】，政府百亿市政配套投入，路网及价值印象度高;以“岭南大道、佛山公园及周边市政配套”为中心，链接【北岸高尚居住圈-南岸CBD】，构筑东平新城核心中轴;;周边交通路网;三纵一横路网分布;双环规划的先后提议;;92㎡商业规划打造东平北岸高端商圈;以佛山公园、岭南大道为核心，新鸿基项目???引擎，星级酒店、写字楼为牵引，服务区域居民为主，辐射禅城的高端商圈配套。;可承接北岸商圈，依托区域居住氛围 打造国际化风情休闲街区，提升项目档次;;ART DECO豪宅风范 傲立东平中轴;;;;;景观风格定位;;最适合市场的刚需精品;;横向客厅设计，景观面超宽; Ⅳ 销售目标;推货量：360套 面积：约32,149 M2 货值：约30,542万元;下半年销售目标分解; Ⅴ 策略要点;策略总纲;整盘策略;2012年策略要点;策略分解;自制热点;具体措施一;具体措施二;具体措施三;具体措施四;积蓄客户;引敌深入;集中引爆; Ⅵ 营销铺排;2012年营销铺排;整盘营销铺排概述;货源结构;全盘资金回收及费用预算;2012年度具体营销重点阐述;关于Eason形象代言的利用;关于品牌-产品推广会;关于品牌-产品推广会;关于售楼部开放;关于售楼部开放;关于样板房开放;关于样板房开放;关于开盘; Ⅶ 价值提升体系;包装策略;总体包装思路; 外围包装;港口路与魁奇路交界;黎明二路与岭南大道交界;;;港口路; 门口广场;;;; 售楼部; 看楼通道;根据与工程部沟通，届时通往样板房的看楼通道存在两种可能，如右图红色及黄色箭头所示;方向一;方向二;楼梯间包装; 样板房;;