2012全国房地产政策与市场研判95P.pptVIP

2011年第一季度上海写字楼销售额延续了2010年第四季度的上升趋势，并且延伸至2011年第三季度，连续12个月的销售额持续走高，2011年第四季度降幅显著，落至2010年第一季度水平。 2009-2011 各季度上海写字楼销售额及同比增速（以2008年为基期） 数据来源: 中国房地产数据研究院 2009-2011 各季度上海写字楼销售均价 2009-2011 年上海写字楼销售均价及同比增速（以2008年为基期） 2011年上海写字楼销售均价突破25000元/平方米，第三季度达到30000元/平方米，受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良等因素的影响，2011年上海写字楼的年销售均价达26836.2元/平方米，其同比增速达到48.9%近50%的增速远远高于2010年12.7%的同比增速。 数据来源: 中国房地产数据研究院 2009-2011 各季度上海写字楼销供比 2009-2011 年上海写字楼年销供比 各季度上海写字楼供销比显示，2009年几乎全年销供比大于1即当季销售面积高于批准上市面积，而2010年，除第一季度外，其余三个季度的销供比均小于1，即各季销售面积低于批准上市面积。2011年第二、三季度上海写字楼销供比较高，但是对比图1-2与图1-2，上海第二、三季度写字楼的销售面积虽有回升，但其供应面积显著回落是销供比提升的主要因素。 数据来源: 中国房地产数据研究院 商业市场结构 2009-2011上海商业年销供情况 2009-2011上海商业销供信息中，2010年批准上市商业面积较上年环比上升18.5%，2011年批准上市商业面积与2010年基本持平。2009、2010年总销售面积基本持平，2011年较上年环比下降近23.5%。单套销售面积持续稳步上升，2011年单套销售面积为129平方米。 数据来源: 中国房地产数据研究院 2009-2011 各季度上海商业销售套数及同比增速（以2008年为基期） 2009-2011 各季度上海商业销售面积及同比增速（以2008年为基期） 2010年第四季度是上海商业销售的旺季，其销售套数与销售面积均为近三年来的最高点，其与2011年第四季度的销售情况形成鲜明的对比。纵观三年四个季度的销售情况，第二、第三季度的销售情况比较稳定。 数据来源: 中国房地产数据研究院 2009-2011 各季度上海商业销售均价 2009-2011 年上海商业销售均价及同比增速（以2008年为基期） 2011年上海商业销售均价突破16000元/平方米，2010、2011年第四季度上海商业销售均价均有大幅的上扬，2011年第四季度上海商业销售均价近18000元/平方米 近三年来，上海商业销售均价持续稳步上升，2011年上海商业销售均价同比增幅达45.9%，达16689.0元/平方米。 数据来源: 中国房地产数据研究院 2009-2011 各季度上海商业销供比 2009-2011上海商业销供比 各季度上海商业供销比显示，近三年来上海商业销供比逐年下降，从2009年的1.2降至2011年的0.8，即2011年的销售面积低于批准上市面积。 2009年几乎全年销供比大于1即当季销售面积高于批准上市面积，而2010年，除第二季度外，其余三个季度的销供比均小于1，即各季销售面积低于批准上市面积。2011年后三个季度，销供比持续走低，最低点低于0.6。 数据来源: 中国房地产数据研究院 总结 上海的高端核心资源住宅 园区地产 商业地产 社区商业 写字楼市场 低价低附加值的住宅、伪豪宅迅速变现 嘉定、枫泾、宝山、张江？ 虹桥枢纽的西向指引、青浦、南桥、高桥、迪斯尼、世博 领导人的重点 工业化和城市化的悖论 总结 目录 第一部分：政策解读 第二部分：11年全国房地产市场及12年数据预判 第三部分：上海房地产市场整体分析 第四部分：长三角房地产市场分析 长三角城市分组 类别 城市 城市 特点 热点城市 上海、杭州、苏州、宁波、无锡，温州、南京 经济总量大、人均GDP和财富水平高；房地产市场发达，规模与价格都表现出色；城市具有经济、政治、社会各方面不同程度的区域影响力。 但是由于市场发育已处于较为成熟阶段，且集聚了国内外知名房企和本地实力房企，进入门槛上相对较高。故为当前热点城市类别。 次热点城市 徐州、舟山、常州、绍兴、嘉兴、南通、扬州、镇江 大部分城市在各项指标上处于中等水平，但分化程度比较高，不同于第一类城市对于前三类指标的倚重；城市普遍不具有区域影响力。 部分城市已经有国内知名房企进入，但总体上门槛不高，竞争也不算激烈，列为次热点城市。 一般 城市 盐城、湖州、衢州、金华、淮安、台州、泰州、连云港、丽水、宿迁 江苏五个城市在经济总量、房地产市场规模等指标上得分较低，这与江苏经济发展南北差异较大有