房地产法精要与依据指引.doc

房地产税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税和土地增值税。 未经行政裁决，不得实施强制拆迁。房屋拆迁管理部门负责受理行政裁决申请。 只有当地县（市）人民政府才有权作出强制拆迁决定。 未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意。 房屋拆迁安置中的补助费分为搬迁补助费和临时安置补助费两类。提供周转房的不知福临时安置补助费。 工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质。 建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包。 工程咨询行业由国家计划委员会归口管理，并接受国家经济贸易委员会指导，行业管理的具体工作委托中国工程咨询协会承担。 注册建筑师应在以下设计文件图纸签字并加盖执业专用章：民用建筑项目，作为项目负责人的注册建筑师在建筑工程项目设计总说明目录、设计总平面图、设计主要平面、立面、剖面图签字，并加盖执业专用章。工业建筑项目，作为建筑专业负责人的注册建筑师应在建筑设计总平面图及主要平面、立面、剖面图签字，并加盖执业专用章。1997年1月1日起民用建筑工程特级、一级项目，及国家重点工程项目实行一级注册建筑师签字制度。二级及以下是否签字，由省级建设行政主管部门研究决定。 涉及国家安全、国际秘密、抢险救灾或属于利用扶贫资金实行以工代赈、需使用农民工等特殊情况，不宜进行招标的项目按国家规定可以不进行招标。 工程有下列四种情形之一的，经县级以上地方人民政府建设行政主管部门批注，可以不进行招标：（1）停建或缓建后恢复建设的单位工程，且承包人未发生变更的；（2）施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；（3）在建工程追加的附属小型工程或主体加层工程，且承包人未发生变更的；（4）法律法规、规章规定的其他情形。 项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，达到下列标准之一的必须招标：（1）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（3）勘查、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（4）单项合同估算价低于（1）（2）（3）项规定的标准，但项目总投资在3000万元人民币以上的。 投标保证金被没收的情形有：（1）投标人在有效期内撤回其投标文件；（2）中标后不能在规定期限内提交履约保证金或签署合同。 建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。延期以两次为限，每次不得超过3个月。 临时用地不得从事生产性、营业性或其他以获为目的建设活动，不得修建永久性、半永久性建筑物和构筑物。 房屋优先购买权的顺位：共有人的优先购买权优于承典人的优先购买权，承典人优先于承租人，承租人优先于单位的优先购买权。 商品房交付条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 可以要求双倍返还的五种欺诈情形：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人；2、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或提供虚假预售许可证；3、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；4、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人；5、故意隐瞒为拆迁补偿安置房的实施。 购房者可以提出退房的情形：1、套型误差过大；2、面积误差过大；3、擅自变更规划设计；4、商品房质量有问题；5、延期交房；6、在建工程转让情形；7、法定不得转让的情形：未依法登记取得房屋产权证书；共有项目，未经其他共有人书面同意；权属有争议，尚在诉讼、仲裁或行政处理中；司法机关或行政机关依法裁定、决定或以其他形式限制商品房权利的，则商品房买卖合同无效。 可以抵押的在建工程必须符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；2、持有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 不能抵押的房地产：1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等除外，乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押，但以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押）；3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；4、所有权、使用权不明或有争议的房地产；5、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；6、依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；7、已经被依法列入拆迁范围的房地产；8、依法不得抵押的其他房地产。 适用房地产抵押权的物上代位的情形：1、抵押房地产因第三人侵权行为而毁损；2、抵押房地产因保险