企业租赁的违法建筑厂房遭遇征收拆迁.docxVIP

当企业租赁的违法建筑厂房遭遇征收拆迁作者：吴少博律师在企业的经营过程中，一个很重要的生产要素就是要有一个固定的场地来进行生产。不论是租赁厂房用以生产，还是租赁库房用以存储生产资料和产品，都离不开房屋的租赁。城市周围由政府规划建设的工业园区、开发区等，地价高昂，多数企业无法承受，这些企业希望可以找到价格更加低廉的厂房进行生产。正是这种需求促使了我们现在许多的农村地区以及城乡结合地区的村民、集体组织等不断的违规建造厂房，这些厂房既没有取得用地审批，又没有获得规划许可，所以时刻面临着国土、规划、城市管理等众多部门的查处压力。现实中出现了大量的企业没能很好的调查了解房屋状况，在在房屋内生产经营了一段时间之后，突然被有关部门告知企业所租赁的厂房是违法建筑，需要限期拆除，这会对企业的生产经营造成巨大的影响，甚至就此导致企业的死亡。以下述案例为例：2007年，A企业为扩大生产经营，与某村村委会签订《厂房租赁合同》，约定A企业租赁该村B地厂房一座，面积900余平方米，并约定了租赁期限、付款方式等条款。在企业经营两年之后，2009年，该村所在地市国土局突然向该村下发了《土地行政处罚决定书》，告知该村村委会于B地所建厂房未经过土地审批，属于违法建筑，并责令限期拆除。该决定书下发后石沉大海，不论是企业、村委会还是发文机关国土局都对此不闻不问。直到2015/16年左右，该村突然传出动迁消息，国土局也终于想起来了曾经发过的处罚决定书。这种企业厂房即将拆迁却被先行强制拆除的情况十分普遍。本文希望可以就此种情况进行简单的分析。一、新的经济发展阶段下政府与村集体达成的妥协处理方式。在我国一直都存在城乡二元发展的模式，城市与乡村适用不同的经济体制、发展方式，也由此具有了不同的经济发展水平。特别是在改革开放之后，城市的经济增长速度越来越快，已经将农村远远甩到了身后，城乡收入差距越来越大导致了城乡矛盾的激化。村集认为村里的集体土地每年只能按照土地用途耕种或者养殖，效益不高，又有那么多的企业希望可以在村里建厂，那我们村里为什么一定要死守着种地不放，将到嘴的肥肉推出去？所以村里或者私自出租土地，或者干脆自己建造厂房出租，以获得经济效益。但是对于市县级政府及其政府部门来说，土地的利用必须严格依照土地性质以及土地规划来执行，村集体的行为如果严格依法按章办事，那么这些违法建筑必须全部强制拆除。但是如果真的全部拆除，势必会引起村集体的强烈反弹，不利于社会的稳定，所以政府就想到了一个折中的办法，那就是对于这些违法建筑，政府部门依然下达处罚决定，在确认这些建筑违法的同时，还会写上几条具体的处罚，因为如果政府什么都不做，就存在行政不作为的嫌疑，同时也丧失了存在感，降低了政府的权威。处罚决定是有了，村集体如果不执行，政府也不会强制执行，这就是双方的一种默契。二、企业为了降低经营成本，往往会忽视厂房租赁风险。一些企业在租赁上述类型厂房过程中，由于自身对法律的不了解，以为只要合同签了就完事大吉，或者明知租赁厂房的违法建筑性质，但基于一些考虑没有充分的重视这种风险。那么风险点在以下几个方面：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。企业农村集体经济组织私自签订的土地出让合同、房屋租赁合同租赁过来的厂房或者自建的厂房，九成都不能够取得建设工程规划许可证，也就是说签订的厂房租赁合同是无效的，一份无效的合同就意味着如果村集体不想让你继续租赁了，那么随时可以让企业离开，企业经营的稳定性面临巨大挑战。2、如上例所示，政府为了撇清自身责任，不论违法房屋是自建还是村集体建造，一些政府部门会尽快下发行政处罚，尽管暂时不用理会，但是从法律上讲，企业的厂房时刻都在面临强制拆除危险，政府部门随时都可以请求法院强制执行或者自行强制执行。3、如上所述，房屋租赁合同是无效的，那么就不存在违约的问题，对于一个遵纪守法的企业来讲，面对可以违约而不必承担责任的交易相对人想必不是一件愉快的事情。例如以租赁合同都会约定的修缮义务来讲，承租房屋受损，应当有出租人修缮，出租人不履行此义务的，承租人可以自行修缮，所需费用由出租人承担，但是如果合同无效，那这一条就形同虚设了，也就是说村集体经济组织可以不承担任何义务，而取得房屋的租金，因为即使是无效租赁合同，租金还是要付的，只不过改了另外一个名字。三、当租赁的违法建筑厂房遇到征地拆迁，这就是本世纪中国最大的难题。自从拆迁主体从开发商变成了政府之后，违法建筑拆除就成为了政府降低动迁成本的主要手段。因为在我国法律体系中，拆除违法建筑原则上是不给