土地使用权抵押的价值.docxVIP

土地使用权抵押的价值我国的银行贷款大部分都是进行房地产抵押贷款，房地产抵押贷款已经成为了银行贷款的主要构成部分，而土地作为房地产的重要形式之一，土地的价值也有疯狂的速度上涨着，在实践过程中如何才能够对土地进行价值评估呢？以下是简单的探析。一、我国目前的土地权利状况弄清土地权利对正确进行土地的估价具有十分重要的意义。士地权利是一束权利，拥有其中全部权利或部分权利都是可能的。土地权利可以通过立法来加以确定。有的国家规定有完全所有权、终身所有权、租借权、抵押权、地役权、开发权、典权、地上权、永佃权、耕作权等各种权利。土地权利可以由一个自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。江苏苏信房地产评估咨询有限公司解析我国目前的土地权利体系尚不够完善，但权利的限制和分离制度已经初步形成。土地使用权和土地所有权分离，土地抵押权、出租权和以买卖方式的转让，以及城市规划、房地产税、土地增值税等已经通过立法形式确定下来。土地权利的管理是政府管理机关依照有关法律规定进行的，主要是查清产权来源，确认产权归属，依法进行土地权利登记，发给产权证明从而达到保护合法权益，避免纠纷的目的。二、土地使用权抵押及其条件土地使用权抵押，是指土地使用权的受让人以土地使用权作为履行债务的担保。江苏苏信房地产评估咨询有限公司解析当其不能履行债务时，债权人可以抵押的土地使用权折价或者以变卖的价款优先受清偿的一种债的担保形式。根据我国法律规定，土地使用人在符合一定的条件的前提下，有权以土地使用权进行抵押。这些条件主要是：1、抵押人是土地使用权人。亦即土地抵押合同的抵押人必须对抵押的土地享有使用权，不享有土地使用权的人，不能对土地使用权进行抵押。2、抵押的土地使用权通常是有偿取得的。经划拨取得土地使用权的，如符合下列条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的，其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押：(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依照法律规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金的。3、土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。4、抵押人必须未丧失土地使用权。土地使用权若因使用期限届满或被国家依法收回而不复存在的，不得抵押。5、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也应随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。6、土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并应当依照规定办理抵押登记。三、土地使用权抵押价值评估（一）估价依据作为房地产抵押的抵押物，依照《房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。土地抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。（二）价值标准土地抵押价值评估实质是对房地产处分权的评估。抵押过程中，将房地产处分权移交给了银行，但由于房地产市场状况变化难测，因此明确给出评估对象在抵押期末甚至不确定的未来时点的处分价值是不现实的。从估价角度讲，应根据当前客观的市场现状，采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行评估，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以供抵押权人确定抵押价格时抉择。江苏苏信房地产评估咨询有限公司解析土地使用权抵押价值应是以抵押方式将土地使用权（或抵押房地产时事实上将土地使用权随之抵押）作为债权担保时的价值。对不同性质的土地使用权进行估价时，采用不同的价值内涵和标准。经出让取得的土地使用权是当前各种土地使用权形式中一种比较完整意义上的土地使用权，一般应体现其完全市场条件下应有的价值，所以估价应采用公开市场价格标准。经划拨取得的土地使用权是一种不完全的使用权形式，其使用权价值与出让或转让的市场方式取得的土地使用价格相比，主要差别在于是否包含土地出让金。因此，划拨土地使用权的成本价内涵主要包括土地的取得费用和使用中间的持续投入费用（开发费），以及取决于是否承担的土地使用权出让金、土地使用费（场地使用费）等。经租赁取得的土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。（三）估价方法土地抵押价值评估的方法有市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法、成本逼近法及收益还原法等。其中市场比较法最直观、适用，是最常用、最容易掌握的方法，在相同或类似交易案例较多情况下，应首选市场比较法