山语林墅策划提报压缩版.ppt

低调营销 小众传播 体验式营销 服务式营销 ■第一战——认知之战（公开蓄客期） 确立形象及价值的高点，树立项目品牌内涵 ； ■第二战——信心之战（认购期） 影响目标客群的价值观，取得认同； ■第三战——收获之战（开盘销售期） 以产品实际利益点和生活价值刺激消费欲望，最终达成消费行为的实现。 ■售楼现场包装 ■地盘包装 第一战：高端截杀 制造悬念 ■武器：户外 ■在洪濑镇各关键位置的户外广告，形成强大的形象攻势，传递出我们所倡导的价值观和世界观，树立起不同一般的别墅形象； ■表现内容—— ■主题：一墅倾城，家族传承 ■副主题：让别墅回归自然 第二战：地面攻击 遥相呼应 ■武器：硬广——地方媒体：南安商报或其他媒介 ■以与户外广告相同的诉求，形成高低联合打击的态势，强势传递价值诉求； ■表现内容—— ■主题：一墅倾城，家族传承 ■副主题：让别墅回归自然 第三战：价值建立 深度沟通 ■武器：软文——媒体：《南安商报》、《生活百事通》等 ■只有软文才能够完整、准确地传递出本案的价值，建议如下—— ■ 《为资本家正名》 ■ 《富豪的生活哲学》 ■ 《千万级富豪应该选择怎样的别墅》 ■ 《从富豪向贵族进发》 ■ …… 第四战：营造氛围 气质慑人 ■武器：现场、卖场包装 ■卖场的包装以生活体验馆的形式展现出来，要表现出神秘、低调、品位、豪华等特征； 第五战：精确打击 深度攻坚 ■武器：直邮、杂志——媒介建议：《南安商报》、《地产观察》、《生活百事通》 ■以媒体楼书形式，全方位诠释别墅居住的哲学思想 ■短信群发，电视开机广告同步宣传 主题：产品发布会 时间：认筹前1个月 地点：售楼现场（或选择酒店） 内容：与园林、规划设计等主创人员进行面对面的沟通交流，让客户深度了解项目 ■主题：与大师同行 （风水大讲堂） ■时间：开盘前1个月 ■地点：某酒店（或会所） ■内容：邀请国内一流风水大师开办风水知识讲座，着重讲住宅风水常识； ■主题：名酒品鉴会 ■时间：开盘期间 ■地点：售楼现场（或会所） ■内容：邀请知名红酒商到现场开办红酒品鉴会，开盘期间下订的客户将获赠50年份以上的进口名牌红酒以及自动获得俱乐部会员资格。 园林打造建议 项目因为用地少，绿地率低，因此，在园林打造上不在于多，而在于精细。园林平面延展受限，建议打造立体园林。 一重 二重 三重 四重 五重 园林打造建议 项目规划有泳池，园林与泳池的结合打造也可成为项目一个亮点，营造一种无处不生态的意境。 园林细节打造 我们无意打造无以伦比的园林，但我们可以在细节上下足功夫，细节展示我们开发商的态度。如：园林导示、物种公示片等。 园林小品建议 附加值打造 通过附加值的打造，建立差异化壁垒，将竞争对手排斥于项目之外的同时，提升项目自身的议价能力，实现核心竞争优势。 但我们要清楚地认识到，附加值差异化竞争优势毕竟是建立在产品、配套的完善上，同时，营销的创新，也是增强竞争优势的重要基础 我们如何推销 五、营销推广策略 我们的产品 先炒地段不利项目 1、已成功运作相关楼盘的经验 奥林匹克花园：不炒作“经济区”概念，直接推广“奥林匹克主题”。 富临嘉园：不炒作东海板块，直接宣传“复式公馆” 2、项目所在地段属于工业区，人们习惯认识对该片区不利，应采 取回避地段炒作在前的方式。 3、成本太高，效果不可控。 我们认为：不应当先进行各大媒体轰炸炒热地段再卖项目， 而应客观的运用地段的绝对优势和相对优势。 我们的营销观点 一：提升附加值对于本项目运作至关重要——这就要求和必 须要求项目形象能被客户愉快的接受和愿意口碑传递。 二：别墅特别是高端市场的营销绝大部分属于小众营销、体 验营销、活动营销——这就加大物料宣传的重要性，即楼书投放点的权衡与楼书设计品位的把握。而楼书也恰恰是本项目销售道具中极为重要的一环。 三：项目形象对客户只构成倾向性，产品卖点和细节是最后 的购买动因——这就直接将产品销售现场，即售楼部形象、样板区形象等产品细节展示作用点明，加强现场高端氛围的营造。 营销整体思路 低调：保持市场的神秘感，持续保持项目的新鲜感，也符合高端客户不事张扬的个性特征； 小众：目标客户集中，在这个圈子里可以保持适度高调，以维持目标市场的热度； 体验：最终打动目标客户的价值体系，通过定向拓展、现场展示、活动展示来刺激消费行为的达成。尤其是对未来生活的呈现。 服务：不仅只是周到与贴心层次，还应该再加上个性化的服务，才能显现出豪宅生活的高质量。（营销中心开放，物业服务进驻）