策源重庆市上游院落类别墅产品定位报告.ppt

购买人群的需求方向 → 对总价有抗性 → 想拥有花园洋房的景观 花园洋房难道就不适合有小户型吗？ 打破固有思维，寻求新的亮点！ 顶层小户型： 在顶层做小户型这一设想， 可以使目前想购买花园洋房但是不具备承受当前总价的客户达成梦想。 同时该部分产品都布置在顶层， 因此其体量稀少，其价格可采用价值认知定价法来制订以达到价值最大化。 同时，顶层小户型花园洋房的设计能够进一步丰富建筑顶部处理表现。 4.1 洋房类 4.1.1 极少量非标1房小户型 4.1 洋房类 4.1.2 少量非标叠拼 花园洋房、别墅之间难道就没有中间形态吗？ 捕捉再细分市场，需要再细分产品。 购买人群的需求方向 → 对别墅总价有抗性 → 想拥有别墅空间尺度和垂直空间变化 叠拼示范系列1 下叠建面171m2 上叠建面167m2 叠拼示范系列2 上叠建面172m2 下叠建面167m2 4.1 洋房类 4.1.3 超多露台顶跃 顶层除了小户型，顶跃是比较常见的做法。 顶跃实现超值，必须充分利用位置优势，将自然空间的互动发挥到极至。 图示户型仅仅3+1房配置，区区170建面，却有多达4个露台及2个阳台！ 加上主卧套房的精心构思，堪称超值决不为过。 4.1 洋房类 4.1.4 底层阳光半地下室结合下沉庭院 主要针对底层销售抗性，目前市场上流行底层赠送户外花园， 倘若另有实用室内面积的赠送，如在底层实现阳光半地下室，结合下沉庭院， 那么底层将因为实现超值，而顺利实现价值认知定价。 在入户口的处理上，目前多以同一平面一梯两户， 如能将入户口错层化，将大大的提高住宅私密性， 将花园洋房的品质再一次提升到一个新的高度。 入户 入户 入户 入户 入户 入户 4.1 洋房类 4.1.5 入户变化设计 底层 顶层 错层 在跃层中加错层是目前不少项目所采用的方法， 但是基本上都是2-3个踏步的小错层，5踏步以上的大错层市场罕见。 在跃层、复式基础上，大错层的导入，势必单户出现三个平面标高， 功能区分割的更为独立、更是营造了别墅式空间变化。 4.1 洋房类 4.1.6 大错+大跃 4.1 洋房类 4.1.7 实用空间赠予 1F 2F 3F 4F 5F 4.1 洋房类 4.1.8 合室DIY，提供灵感空间 提供一间方正的位置，不界定具体功能，客户根据自己的灵感和需求进行定位。 可以是健身房、阳光室、棋牌室、茶室，抑或其他。 这个空间相对独立，不影响其他生活动线，也可以是可封闭露台。 4.1 洋房类 4.1.9 把空间创新进行到底 市场最新发现：五层垂直4户，3户为复式，上下交错，户户皆有挑空。 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4 天井 天井 天井 一复地下室（下）： 附送全明半地下室；挑空餐厅 附送面积：约78平米 一复地下室（上）： 前后私家花园；双套房设计 套内面积：约110平米 挑空餐厅 私家花园 私家花园 可封闭阳台 二复三（下）： 挑空客厅，可封闭式阳台 套内面积：约145平米 挑空客厅 主人套房 二复三（上）： 可封闭式阳台，主人套房 套内面积：约145平米 可封闭阳台 四复三（下）： 可封闭式阳台，主人套房 套内面积：约139平米 主人套房 挑空客厅 四复三（上）： 可封闭式阳台，主人套房 套内面积：约139平米 可封闭阳台 主人套房 可封闭阳台 五层：平层小三房；客厅挑空 套内面积：约93平米 小三房 4.1 洋房类 4.1.10 不创新，就把均好做到极至 4.2 别墅类 4.2.1 极少量非标Mini户型 4.2 别墅类 4.2.2 少量非标双拼 四室两厅三卫+半下沉储藏+首层私家花园+双露台+屋顶露台，建面270m2 类别墅产品定位报告 一座城市的上游生活 上游【院?落】类别墅产品定位报告 策源机构/重庆策通/2007.1 1、重庆类别墅产品需求分析 2、区域经典个案 3、上游【院?落】产品基本定位 4、上游【院?落】产品亮点设计 房行东方 房地产专业交流平台 / 第一章 重庆类别墅产品需求分析 （数据来源：立业；数据样本数量：230；数据采集时间：2006.12） 【结论】 重庆类别墅产品主要消费年龄层集中在30～40岁之间，总比重达到59.1%。 其中30～35岁的比重达到31.7。 1.1 类别墅产品客户年龄分析 1.2 类别墅产品客户从业分析 【结论】 在行业调查中明显表现出公务员、商贸