诸暨市八达西城花苑市场调查报告及地块规划建议书.doc

市场调查报告及地块规划建议书 八达西城花苑 诸规设（2007）K078号地块 诸规设（2007）K079号地块 初 稿 杭州恒达房地产代理有限公司 目 录 一、诸暨市域概况 3 1.1 诸暨市地理位置 3 1.2 诸暨历史概述 3 1.3 诸暨市荣誉 3 二、诸暨市宏观环境分析 4 2.1 经济背景 4 2.2 政策背景 12 2.3 区域背景 13 2.4 规划背景 13 三、诸暨市房地产市场分析 16 3.1 诸暨房产回顾 16 3.2 诸暨房产特点 20 3.3 潜在客户需求分析 22 3.4 市场潜力分析 23 四、项目概况 24 4.1 地块规划要求 24 4.2 项目SWOT分析 27 4.3 项目劣势分析 29 4.4 项目机会分析 30 4.5 项目威胁分析 30 4.6 现有主要竞争项目调查表 32 五、项目产品规划建议 32 5.1 项目市场定位 32 5.2 项目定价分析 33 5.3 项目规划建设建议 33 5.4 规划指导总纲 33 5.5 详细规划建议 36 5.6 目标客户群分析 39 5.7 项目入市时机分析及建议 42 六、营销推广建议 43 6.1 项目包装策略 43 6.2 广告投放计划 48 一、诸暨市域概况 1.1 诸暨市地理位置 诸暨市位于长江三角洲南翼、浙江省中部偏北，介于东经119°53′～120°32′，北纬29°21′～29°59′之间，钱塘江流域中段。浙赣铁路、杭金衢高速公路、金杭公路贯穿全境，距上海200公里，杭州90公里，萧山国际机场60公里，东北邻绍兴市，南接义乌市。诸暨至温州永嘉、诸暨至绍兴的高速公路正在兴建，区位优势十分明显。全市区域面积2311平方公里，总人口105.63万，现辖23个镇、1个乡、3个街道，1248个行政村，39个城镇社区。 1.2 诸暨历史概述 诸暨是越国古都，西施故里，历史悠久。境内山川秀丽，有著名的国家级风景名胜区--浣江、五泄等风景区。 早在新石器时代就有先民在此繁衍生息，秦王政二十五年（公元前222年）置县，历代未废，是浙江省最古老的县（市）之一，是中国于越文化的发祥地之一。 1.3 诸暨市荣誉 随着改革开放的逐步深入，诸暨市经济得到了飞速发展。近几年，诸暨先后被命名为“中国珍珠之乡”、“中国袜业之乡”、“中国香榧之乡”、“中国无公害茶叶之乡”、“中国名品衬衫之乡”、“中国民间艺术之乡”和“浙江省建筑之都”、浙江省首批“教育强市”，被评为“全国基础教育先进县市”、“中国优秀旅游城市”，荣获“全国环境综合整治优秀市”、“全国卫生先进城市”称号，被命名为首批“全国社区建设示范市”。 市域概况-小结： 综上所述，诸暨是个适合居住的城市，这将有利于周边乡镇居民和部分外地打工者和个体私营者在该区域购房定居。有利于城市房地产业的发展。 二、诸暨市宏观环境分析 2.1 经济背景 （1）诸暨市2007年经济状况分析：  2007年诸暨市产业结构比例为：第一产业为6.5％、第二产业为61.8％、第三产业为31.7％。 （2）2007年主要经济指标分析 2007年，诸暨市国民经济持续发展，经济总体实力稳步增强。2007年，全市经济建设仍以加快工业发展为主线，大力促进现代服务业快速崛起，全力扶持和稳定农业生产，优化调整产业结构，巩固外经外贸强势，促进消费市场持续活跃。围绕“优一产、强二产、兴三产”的产业发展思路，经济社会发展总体展示快中显好的良好局面,并呈现出经济增长持续较快、经济结构继续优化、经济效益显著提高、生态民生着力改善的运行特点。全年实现生产总值440.21亿元,按可比价计算增长14.3%，增幅比上年提高1.0个百分点,其中第一产业增加值28.52亿元,增长3.4%,第二产业增加值271.93亿元,增长15.3%,第三产业增加值139.76亿元,增长14.9%。三次产业结构由2006年的6.7:62.2:31.1调整为2007年的6.5:61.8:31.7，表现为一、二产比重调低，三产比重提高0.6个百分点，三产占比提高幅度在绍兴各县市中列第一。 2007年全市人口出生率为8.27‰，死亡率为6.65‰，自然增长率为1.62‰。年末全市总户籍人口为1057175人，比上年末增加1250人。全市总户籍人口中，男性人口533891人，女性人口523284人，分别占总人口的50.5%和49.5%；农业人口907570人，非农业人口149605人，分别占总人口的85.8