金基地产南京仙林地区板块房地产市场调研报告.doc

仙林地区板块房地产市场调研报告 调研日期：2006年11月18日至30日 报告完成日期：2006年12月  目 录 第一章 总体概况 1 1、交通状况 1 2、生态优势 4 3、历史文化 4 4、信息化优势 5 第二章 板块详细描述 6 1、板块规划 6 2、大学集中区（仙鹤片区） 8 3、白象片区（科技产业园） 27 4、国际会展交流区（麒麟片区） 30 5、玄武徐庄软件园 32 6、马群科技园 33 第三章 综合评述 37 　第一章 总体概况 1、交通状况 　　仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。 　　距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程; 　　距绕城公路4公里，4-5分钟车程； 　　距新庄立交10公里，12-15分钟车程； 　　距模范马路13公里，15-18分钟车程。 　　■ 公路交通 　　北部有快速道路直达仙林：模范马路——玄武湖隧道——宁镇公路——仙林南部由景观路进入仙林： 　　⑴宁杭公路——环陵路——宁栖公路——仙林； 　　⑵中山东路——沪宁高速连接线——仙林大道——仙林。仙林大道2005年10月份建成通车后，仙林至中山门仅需10分钟。（图） 　　■ 轨道交通 　　根据规划，地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。 地铁2号线计划于2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点。 　　2、生态优势 　　仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。山体主要走向为东西方向，高度一般在50米以上，最高为灵山155米。丘岗的标高一般在25－50米左右。谷地平原标高在15米左右，总趋势向东北方向微微倾斜，地形坡度1‰－3‰，自然植被生长茂盛，是紫金东麓保存完好的生态环境，是南京地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。 　　仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。 　　区内山水资源丰富，南京市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。 　　（1）山体占全区总面积的65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。 　　（2）空气质量极佳，仙林地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质。 　　（3）周边无噪音污染影响和污染源、危险源。 　　（4）规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的62.5%。 　　3、历史文化 　　坐落在六朝古都南京东绿色走廊的仙林地区，距南京紫金山、栖霞山、汤山和燕子矶等四大风景区不足5公里，山清水秀，风景怡人，7000年前，祖先就在此繁衍生息，具有深厚的历史文化底蕴，自古以来就是一个修身治学的好地方。 　　明朝开国皇帝朱元璋当年攻打集庆（现南京）时，曾在仙鹤观（仙鹤山）居住一年有余。 4、信息化优势 　　大学城有众多的高等院校、科研机构和其他文化事业团体，汇集了大批专业人才，拥有大量的图书馆、博物馆、美术馆、剧院和文化标志建筑物，文化氛围浓厚，文化设施完善。大型国际会议和各类国际活动频繁，并由此产生了大量的政治、经济、文化信息，借助大学城的高速数字化传播网络，使大学城成为现代信息传播平台和国内最大的数码港之一。 第二章 板块详细描述 1、板块规划 南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。 仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成，四个片区为：大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）；2个组为玄武徐庄软件园、马群科技园。 ■仙鹤片区（大学集中区） 　　主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施。 　　■白象片区（科技产业园） 　　科技产业园占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型企业的进驻，力争形成