金泰假日花城期产品定位及户型规划建议.ppt

2010年是金泰的企业发展年，金泰恒业“五盘联动”，现阶段待建项目三个。假日花城与丝路花城都基本进入中后期，承载着项目品牌输出的主要力量。 陕西省文化中心 金泰怡景花园 金泰假日花城 金泰丝路花城 金泰华城 假日花城位于西安高新区中心，是现阶段企业品牌对外展示的主要窗口，在2011年企业高速发展的过程中，品牌运营是项目进入中后期主要打造的市场任务； （一）项目发展背景： 一、项目发展分析： 2.3 项目整体发展策略 金泰假日花城作为片区市场主要项目之一，现阶段开发至中后期4.2期陶园，销售至4.1期悦园，品质已被市场认可，现已日趋成熟。 （三）项目发展现状： （四）项目推广阶段： 4.1期悦园2010年推广方向为“街院生活方式”项目更多向社区文化方向发展，通过社区文化活动表现，展现中央街院生活方式； 项目将发展为西高新顶级高端大盘形象，打造 为“西高新，中央街院生活”的居住典范； （二）项目发展目标： 楼号 面积（㎡） 建筑形态 户型结构 数量（套） 数量占比 40 83-93㎡ 点式高层 紧凑两居 162 20% 41 126㎡ 板式小高层 舒适三居 60 7% 42 126㎡ 板式小高层 舒适三居 40 5% 43 78-99㎡ 点式高层 紧凑两居 150 19% 44 126㎡ 板式小高层 舒适三居 60 7% 45 91-99㎡ 点式高层 舒适两居 174 22% 46 92-112㎡ 点板高层 舒适两居及紧凑三居 162 20% 4.1期产品：刚性需求占比80% 4.2期开发阶段位于4.1期刚性需求开发与3.3期楼花产品开发之间，承载着项目高段产品与中段产品之间过度； (四)地块规划条件： 3.3期规划产品（暂定）：板式大户型产品 居室类别 面积范围 三居 149.88-154.2 四居 174.29-177.84 4.2期产品 4.1期产品配比 3.3期户型面积 4.2期产品区域 产品规划4.2期 项目已售区域 项目未售3.3期 项目在售4.1期 突出品牌利益最大化； 突出项目利润最大化； 产品高端化，衔接3.3期产品； 定位 Orientation 项目整体发展策略 第四部分 4.2期产品定位建议 二、4.2期产品定位原则： 4.2期在整体项目之中已属于中后期产品，故在产品定位上，应在考虑整体开发策略的情况下，根据市场整体情况、板块竞争情况及本案销售情况进行适时调整，力求突破现有产品形象，获得项目利润与品牌的双丰收； 三、 4.2期产品定位依据 以保证项目市场品牌高端化运营为依据 以市场未来发展为产品规划依据； 以项目整体运作开发运营策略作为4.2期产品规划依据 以项目后续价格最大化为依据 以项目的整体运营为依据； 一、4.2期楼座规划建议出发点: 从项目4.2期现实情况考虑来说，高新区现阶段是西安市普通住宅的增长极之一，区域内房价位于最高点，项目现阶段处于区域普通住宅的龙头位置。在现阶段市场不好，来年市场环境发生变化的大局面下，4.2期的产品规划无疑成为项目后期能否良好持续发展的关键节点。 三、 4.2期产品定位需满足以下结论 满足市场发展 满足后续发展 进入项目中后期，利润最大化是项目产品营造的前提；必须有一部分高品质的改善型产品，在市场好转后，迅速提高产品价格，为后续价格上涨拉出空间； 满足既定条件 大户型改善型高品质产品 具备较强的可行性，符合整体市场发展需求； 基于容积率不允许超过现行报建标准的前提条件； 满足产品衔接 4.2期开发阶段位于4.1期刚性需求开发与3.3期楼花产品开发之间，承载着项目高段产品与中段产品之间过度 满足品牌发展 随着本项目前四期的成功销售，项目的品牌影响力发展到高端，自身的项目发展决定了我们应该选择做高档住宅产品从而拔高整体楼盘的品质。以达到市场销售利润最大化，项目品牌影响最大化的目的需求。 本项目属于高端性产品聚集区域，区域土地价值越来越高，开发商为促进土地价值最大化利用，达到利润最大化的目的，高品质的高层低密度中大户型成为产品的主流放量方向； 定位 Orientation 高品质改善型居住类产品 定位方向： 第五部分 4.2期产品规划建议 4.2期产品规划建议出发点： 1、增加舒适型三四居产品放量，以舒适型需求为产品突破点，在市场好转时迅速抢占市场高地，拔高市场形象，适应品牌运营方向，保证项目的区域龙头地位； 2、以改善型产品为价格增长点，为后续的产品推动与品牌推动作出准备； 方案说明：（以下设计方案仅供参考，设计图纸一切以设计