鑫苑置业郑州市号储备地块投资分析报告.ppt

第一部分：5、6号储备地块项目概况 第二部分：郑州市宏观经济状况分析 第三部分：郑州市土地市场分析 第四部分：郑州市房地产交易情况分析 第五部分：区域与竞争性分析及项目定位 1.1 项目地理区位及周边用地性质 1、 郑州市政府一直在进行“北移东扩”城市建设，5、6号地恰好位于郑州市北部区域，其中5号地位于开元路南、香山路东，面积81345.399平方米，约合122.018亩；6号地位于香山路东、英才街北，面积57289.08平方米，约合85.934亩。两块地隔金达路南北相望。 2、 两地块周边路网密集，交通便利，由于尚未大规模开发，自然环境较好。 3、 地块距花园路约600米，距贾鲁河约1.6公里，距北环约6.3公里。 4、 地块周边为老的别墅区，有盈家水岸、水映唐庄等别墅项目。 1.1 项目地理区位及周边用地性质 1.2 5、6号地块规划控制条件 1.3 地块规划控制条件、土地价格与付款节奏 1.4 地块现状及四至 1.5 地块周边环境及配套 1.5 地块周边环境及市政配套 1、地块平整交付； 2、要求项目总投资额不低于15902.89万元； 3、地块未作地质勘探和文物勘探； 4、套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到住房建筑面积的70%以上； 5、建设时间要求如下：开工时间为取得《建筑工程施工许可证》30日内动工，且动工期限自《国有土地使用权出让合同》签订之日起不超过1年；竣工时间为取得《建筑工程施工许可证》起2年内。 1 该地块四面临路，面积适中，便于规划； 2 受郑州市北移东扩的影响，在郑州市住宅土地供应严重短缺的情况下，该区域未来发展前景较好； 3 因周边发展起步晚，所以基础设施、自然环境较好； 4 周边是郑州市传统的高档别墅区，知名度很高，项目运作后必然 会刺激希望彰显身份但又买不起别墅的中产阶层人群； 5 鑫苑品牌效应，商业模式和营销模式，必定能在该区域产生轰动 效应。 在郑州市土地供应逐年减少的情况下，上述这五点决定了该地块未来升值潜力较大！！！ 郑州市宏观经济状况分析 附：郑政出2007（07）号地块简介 郑政出〔2007〕7号地块土地位于滨河路北、郑花公路西，共计336亩。其中住宅用地238亩容积1.7，捆绑商业用地79亩，容积2.0，学校用地19亩，容积率0.8。 该地块赢得建业、永威、河南鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑）、郑州黄河大观有限公司、正商、河南世纪金源置业有限公司、天地等9家企业的青睐。 最终该地块被河南天地置业有限公司以每亩251.7万元，楼面地价2132元/平方米，8.12亿元的总价取得，创造了河南之最。 企业改制土地主要集中在西区、西南区、南区，主要是国营老厂，粗略估计未来投放土地总量在：3000亩左右（200万㎡），按容积率2.5计算，未来产生住房供应在500万㎡；如果郑州未来年消化住宅面积在650万，那么这部分土地满足了郑州市一年的大面积土地需求。 693 香山路 638 长江路 300 郑州纺织机械厂 286 沙隆达郑州农药股份有限公司 142 金牛集团 400 二砂 232 国棉五厂 319 国棉三厂 262 国棉一厂 投放亩数 项目 郑州土地市场供应来源——企业改制土地 郑州土地市场供应来源——城中村改造项目用地 110 茂祥不动产 惠文.鸣翠苑 毛庄村 惠济区 15 34 长城房屋 翰林世家 菜王村 二七区 14 918 正大房地产 未定 高砦村 二七区 13 300 路砦村委会（自行改造） 平安商场 路砦 二七区 12 103 华城房地产 大上海步行街 - 二七区 11 14 长城房屋 桃源居 焦家门 二七区 10 1000 长城房屋 长城.阳光新干线 旮旯王村、周新庄、三关庙、罗庄村、岗坡村 中原区 9 270 枫华置业 温哥华广场 八里庙村 郑东新区 8 80 广厦置业 未定 任砦村 金水区 7 331 深圳松江投资 未定 白庙 村 金水区 6 210 信宇房地产 未定 十二里屯村 金水区 5 186 风雅颂置业 风雅颂 柳林村 金水区 4 291 升龙置业 曼哈顿广场 燕庄村 金水区 3 70 新田置业 郑州国贸中心 西关虎屯村 金水区 2 1606 信和置业 信和.普罗旺世 西史赵村 金水区 1 占地（亩） 开发单位 项目名称 被改造村庄 区域 序号 　 第一批郑州城中村改造项目一览表 长城房屋开发集团公司 罗庄村 中原区 13 自行改造 洛达庙 中原区 12 自行改造 阎垌村 中原区 11 郑州卢氏实业有限公司 密垌村 中原区 10 河南益通置