青岛即墨市房地产市场调研报告.doc

第一章 总 论 一、项目背景 在全球一体化的情形下，地区性，小范围的商品市场早已不能适应经济发展的需要，而超大型、国际化的成衣、面料辅料、皮革纺织品、鞋帽箱包批发市场是市场经济发展到这一时期的必然趋势。青岛作为全国五大外贸口岸之一，内外贸服装加工贸易占全省80%以上，形成了一批国内名牌服装企业。市场需要一座服装展示中心为大流通服务；城市发展需要城市功能日臻完善；商家消费者需要大平台，满足需求、引领消费并提高消费者品位。因此建设一座以涵盖成衣、面料辅料、皮革纺织品、鞋帽、箱包等全系列产品，集展示、交易、物流、旅游休闲、信息、检测、金融等功能于一体的规模化、专业化、信息化的商品博览中心便可弥补过去我们城市经济发展中的一大极为遗憾的“短缺”项目，使我们的城市愈加美丽。中国·轻纺辅料精品城——傲立于黄海之滨，一个东北亚地区规模最大、最具特色的商业城应时而出，将真正成为东北亚经济区及环渤海区域内具有产业带动能力的大型精品博览交易中心。 1、项目名称： 中国·轻纺辅料精品城 2、投资单位： 京申投资发展有限公司 3、项目位置： 即墨市鹤山路西端，与即墨服装批发市场隔街相望。 4、项目概况： 项目计划用地556.3亩，拟建面积66万平方米，预计总投资20亿元人民币。项目地块为A-16，A-17，A-18，A-19，A-22。 5、 项目定位： 项目推导“时尚化、精品化、国际化”的经营理念，主营服装服饰、辅料面料、鞋帽箱包、建材五金、灯具玩具等。 6、 社会效益： 项目建成后可吸纳近2.2万家经销商、代理商或厂商入住，吸收约6.6万个劳动力。项目顺利运营后，年营业额约为100亿元人民币。依照国家相关税收制度，本项目每年至少上缴税收6亿元人民币，为即墨其他经济规模的发展提供了有利的资金保障。 7、项目主要经济技术指标 名称 用地面积（ha） 建筑面积（万㎡） 容积率 停车泊位 密度 绿地率 建筑高度（m） 数量 37.09 66 1.8 1995 50% 15% 18.9 二、项目编制依据 本项目可行性报告结合有关的政策法规和即墨市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的规划、开发提供科学的决策依据。 此外，本项目可行性研究报告编制依据还有： 即墨政府相关招商宣传手册； 即墨市相关官方网站对外公开内容。 第二章 项目前景及发展概况 一、项目前景 项目地处即墨市中心商贸街鹤山路，地段优势明显，交通便利，距离青岛国际机场15公里，青岛港口40公里，胶济、蓝烟铁路，济青高速，青烟一级公路等纵贯境内。 项目充分利用当地资源优势，在现有服装市场的基础和高度上，弥补产业链空白，延长产业链，扩大产业规模，打造辐射整个胶东半岛、环渤海乃至东北亚经济圈的超大型、国际化的成衣、面料辅料、皮革纺织品、鞋帽箱包等的精品博览交易中心。 项目定位于以国内优秀服装品牌为基石，以欧美、日韩、港台知名服装品牌为引领的精品交易市场。引进10000多家国内外一线及二线品牌，尤其是要做到接轨国际市场。其中知名品牌有望达到50%以上。同时引进国际中小品牌与国际服装设计师，设计自身服装和品牌，打造全新的山东国际服装城品牌，推导“时尚化、精品化、国际化”的经营理念，带动整个区域内的服装产业发展。其规模大，配套齐全，功能定位理念先进，运作标准国际化等优势条件，必将迅速形成集群效应弥补即墨的商业服务缺陷，提升商业投资环境，推动产业结构的调整和发展，大大提高即墨市商品交易的产业高度和核心竞争力。 项目运营后，“中国·轻纺辅料精品城”将作为中国轻纺辅料批发业的旗舰，携同小商品、家居建材等市场共同构筑鹤山商业圈，总规模近150万平方米。不言而喻，商业圈的建成，对带动即墨市第二、三产业发展，推动经济结构调整，促进经济发展，提升城市地位所产生的作用是深远的。同时作为青岛对外的宣传平台，提高城市品位和知名度美誉度，带动许多的相关产业，特别是加工业和旅游业的发展，更能给政府带来丰厚的财政税收和解决城市人口的就业问题。基于青岛作为国家纺织工业基地的背景环境，加上国际贸易的港口便利，更能吸引全国各地乃至国外的业户加盟本项目，市场前景十分看好。 二、发展概况 “中国·轻纺辅料精品城”项目的总投资额预计为20亿元人民币，建筑面积约66万平方米。项目的开发与建设，顺应了即墨市政府产业发展规划的导向，带动了即墨地方经济发展，为优化地方经济秩序、活跃地方经济、创造外汇、维护地方稳定等起到有力的促进作用。 ●提供致富平台，缓解就业压力。项目投入运行后，将吸引大批客商进城开展其相关产品贸易活动，按10平方米的建筑面积吸纳一个劳动力计算，“即墨国际服装城”约能够吸纳6.6万个劳动力。 ●活跃地方经济，促进经济发展。项目建成后，按平均每间营业面积30平方米计算，可吸纳近2