高力国际年年中上海物业市场回顾及展望.doc

高力国际09年年中上海物业市场回顾及展望 　　提要：中国内需的增长有助于经济企稳，并在一定程度上抵消全球经济衰退对于物业市场 的不利影响。 　　物业市场库存的持续去化将物业市场持续复苏奠定基础。中央政府将保持宽松的政策以防止物业市场萌的“绿芽”被扼杀。供需失衡将继续对各类物业市场租金带来下调压力。然而乐观的中期市场预期，将使事业价格适时企稳。市场信心的逐步恢复以及融资渠道的改善将提振投资者在下年半及2010年的入市兴趣，从而带动投资市场回暖。 　　2009年上半年市场回顾 　　上海物业市场2009年上半年发展平稳。由于中央政府经济刺激计划有效减缓了经济下滑势头，房地产市场气氛也有明显好转。随着股市的大幅反弹，第二季度市场信心逐渐提升，带动房地产，特别是住宅需求显著回升。上半年房地产市场政策方向未有重大改变仍然以宽松为主调从供需两方面提振市场。同时市场流动性依然充足。由于市场预期走向乐观，第二季度以来土地市场趋于活跃，开发商开始补充土地储备。 　　住宅市场方面，上半年伴随市场购买力的改善及购房者对市场信心的恢复，之前被抑制的需求得以释放，促使住宅市场显著回暖。自第二季度开始，购房热情也漫延至高端住宅市场。 　　在此背景下，开发商纷纷取消价格折扣。整体来看，住宅价格的下滑趋势明显缓减，某些区域的房价甚至开始上涨。 　　由于供应充足而新增需求低迷，甲级写字楼空置率不断攀升，租金亦持续下跌，上半年跌幅达14.6%。然而租赁成交比较活跃，其中大多数来自到期续约，部分新增需求来自快速消费品行业及国内金融机构。 　　传统商圈零售物业租金在上半年表现仍然坚挺，一些优质购物中心仍然保持满租状态。而已进入市场的商家更倾向于留守在高端商圈以降低风险，因此带动传统商圈需求继续走强。相比之下，新型商圈的空置率上升，租金面临较大的下调压力。 　　上半年疲弱的对外贸易和放缓的工业生产导致工业地产需求缩减，工业物业市场继续疲软。尽管如此，伴随制造业生产由出口转为国内消费方向，地区性配送中心设施表现较为突出。 　　2009年下半年市场展望 　　中国内需的增长有助于经济企稳，并在一定程度上抵消全球经济衰退对于物业市场的不利影响。有鉴于此，一些主要机构上调了对于中国经济增长的预测。近期持续上升的销量显示消化了较多库存，为房产市场复苏奠定基础。同时，逐渐恢复的市场信心、政府政策以及资金面的宽松将会刺激开发商的投资意愿。需求方面，市场波动渐渐减小，投资者规避风险的考虑有所消减，将提高其在2009下半年入市的意愿。 　　纵然住宅市场在上半年应已见底，办公楼市场则由于供求失衡而继续调整。零售物业市场将保持平稳，同时我们相信工业物业市场也将继续盘整。总体来看，我们预期经济最早将于2011年全面复苏，需求随之恢复强劲态势，在此之前各细分市场租金在2009年下半年和2010间仍将面临下行压力。在乐观的中期市场预期背景下，投资者的风险预期也有所下调，将带动整体市场售价在未来12个月趋于平稳。 　　高端住宅市场 　　2009年上半年上海住宅市场应已确认见底。下半年如果经济保持平稳运行，政策面不发生重大改变，住宅市场将延续平稳向上的势头。此外，有迹象表明2006年开始执行的“70/90政策”已放松，这将使开发商更加灵活的根据市场需求变化来调整供应结构，有利于实现更好的供求平衡。在价格方面，受刚性需求支持，下半年中、低端物业房价将保持稳定增长，价格上涨幅度最终取决于居民收入的增长幅度以及供需结构。 　　高端住宅方面，乐观的经济前景以及不断改善的流动性为近来投资气氛转好提供支持。投资需求重返市场促使成交量快速上升，高端住宅价格走势会视资金流动性及流向而定，但在实体经济完全复苏前急升机会不大。 　　在高端住宅租赁市场方面，由于下半年供应增加，加上外籍员工人数增长下降，预计下半年高档住宅租赁市场仍持续疲弱。然而，世博会展馆的动工，下半年起管理以及运营方面的外籍专家进驻，相信在2010年可促进上海高端住宅租赁需求，从而为租金提供支撑。 　　虽然国内经济似乎回稳，但由于外部经济环境尚未有明显转好迹象，2009年下半年上海甲级写字楼市场将延续上半年的下滑态势。尽管近来部分内资租户，特别是内资金融机构寻求扩张办公面积，但在很大程度上会被外资租户的需求下滑所抵消。而外资企业是甲级写字楼的主要租户。因此下半年整体租赁面积预计将持平或至多有小幅增长。另一方面，下半年以2010年供应将非常充裕，如新鸿基汇丰银行大楼、二十一世纪大厦和保利广场都将于下半年竣工交付，带来超过15万平方米的办公面积。预计2009年年底供需失衡将推高空置率至20%以上,而2010年新增供应将进一步增加。 　　租金方面，我们维持年初的预期，即到2009年年底，平均租金将下调至人民币每天每平米6元左右的水平，且空置率上升将令