高热环境下别墅市场未来走势终稿.doc

前 言 进入09年，全国房地产市场回暖明显，别墅市场也不例外，全国主要城市放量明显，1-5月，上海别墅市场成交量同比增长45.23%，环比增长69.14%。成都更为强劲，同比增幅达到309.06%，环比增幅也达到199.34%。与此同时，别墅成交比重也在波动中呈整体向上趋势发展。价格表现上，别墅物业的涨幅也远高于普通住宅，保价优势显著。 别墅市场有如此表现，一方面是受整体大势影响，另一方面，北京等地限外令的解禁释放了大量香港客户和外籍买家积压已久的投资需求。另外，通胀压力增大之下，实体经济投资回报率已经远低于房地产，而别墅物业抗跌和高回报的特性使得其成为了资金最好的“避风港”。 但是目前表现欣欣向荣的别墅市场未来能否保持目前走势，持续保持旺销？本报告将一一研判。 目 录 前 言 1 目 录 2 图表目录 3 一、别墅市场量价齐升，涨速远超普通住宅 4 1、成交量：放量明显，成交比重波动增长 4 2、成交价格：上涨明显，涨速高于普通住宅凸显保价优势 5 3、成交结构：成交产品呈现“两头热” 7 二、整体市场向好大势下，多因素促别墅物业旺销 9 1、市场层面：全国房地产市场整体回暖 9 2、政策层面：北京、广东限外令相继解禁 9 3、投资层面：通胀预期增强，别墅抗跌和升值能力强，规避投资风险 10 4、营销层面：广告投放营销力度不断加大 12 三、强通胀预期、供需不平衡下，未来别墅市场将持续走强 15 1、投资层面：投资高涨下，别墅物业保值增值特性将吸引大量资金 15 2、供应层面：“禁批令”后别墅用地越发稀缺，供应紧缺 15 3、需求层面：改善性、投资性需求增强，别墅供需矛盾将凸显 16 图表目录 图1- 1 09年1-5月全国典型城市别墅成交占比走势图 5 图2- 1 09年1-5月北京、深圳别墅物业成交量走势图 10 图2- 2 广义货币供应量同比增幅走势图 11 图2- 3 工业企业ROE走势 11 图2- 4 典型别墅与上海商品住宅成交均价走势对比图 12 图2- 5 09年1-5月上海等重点城市别墅广告投放比重图 13 图3- 1 金融机构新增贷款总额走势图 15 图3- 2 三大城市近三年改善性产品需求走势图 16 图3- 3 09年1-5月典型城市别墅供求图 17 表1- 1 09年1-5月典型城市别墅成交量列表 4 表1- 2 09年1-5月典型城市别墅、普通住宅成交价格走势列表 6 表1- 3 09年1-5月典型项目成交均价走势列表 6 表1- 4 09年1-5月典型城市300万以下和900万以上别墅成交占比列表 7 表1- 5 09年1-5月全国典型城市热销高端别墅项目列表 7 表1- 6 09年1-5月典型城市热销经济型别墅项目列表 8 表2- 1 全国主要城市商品住宅成交情况列表 9 表2- 2 09年1-5月全国别墅项目广告投放居前项目成交列表 13 一、别墅市场量价齐升，涨速远超普通住宅 09年1-5月，全国重点城市别墅成交明显放量，成交价格也稳中有升。09年5月，典型城市的别墅成交比重纷纷呈现上升势头。由此我们判断，随着别墅市场的回暖，房地产市场已迈入全面回暖通道。 别墅产品由于其自身的稀缺性、产品的高品质等多重属性，其客户涵盖了改善类客户和投资类客户两大类。目前，总价千万以上的高端别墅由于稀缺性特点，有着较好的升值保值作用，是投资类客户首选的固定资产保值渠道。紧凑型叠加别墅、经济型联排别墅、舒适型独栋别墅分别受首改客户、再改客户和高端客户青睐，能在各层面满足改善类客户的自住需求。 1、成交量：放量明显，成交比重波动增长 在09年市场回暖的过程中，改善性需求、投资性需求相比刚性需求回暖相对刚性需求较缓，在09年3月以后，全国典型城市的别墅类产品因为迎合改善性需求、投资性需求的客户的购买偏好，成交量明显增长，此外别墅成交比重的回升也进一步标志市场全面回暖。 成交放量，创下08年以来历史新高 在市场回暖中，一线城市的别墅市场表现强劲，09年1-5月，全国典型城市别墅成交量均有不同程度的上涨。一线城市中，上海别墅市场1-5月成交量同比增长45.23%，环比增长69.14%，北京别墅市场的1-5月成交量同比上涨34.81%，环比上涨39.43%。 相比一线城市，二线城市的成交增长更为明显，增长势头更为强劲。武汉1-5月成交量同比增长159.77%，环比增长111.78%，成都的1-5月成交量上涨更为强劲，同比增幅达到309.06%，环比增幅也达到199.34%。 表1- 1 09年1-5月典型城市别墅成交量列表 城市 08年1-5月成交面积 （平方米） 08年8-12月成交面积 （平方米） 09年1-5月成交面积 （平方米） 同比 环比 上海 6