三岔湖度假区策划案文字稿终稿.docxVIP

三岔湖度假区策划案文字稿目录目录1第一部分　区域概况2一、项目概况2二、区位优势3三、资源现状3四、同质资源比较4五、SWOT分析6第二部分　项目分析7一、项目定位7二、项目选址7三、案例参考8四、产品差异化立意11第三部分　概念策划11二、目标市场定位13三、形象定位14四、产品特征17第四部分　项目策划18一、策划思路18二、分区与游线21三、分区项目策划22四、运营预期28第五部分　营销思考29一、运营基础分析29二、开发时序30二、营销目标理解30三、营销策略31第一部分　区域概况 一、项目概况 　成都市区东南、位于简阳市的三岔湖，是四川最大人工湖之一，水域面积27平方公里，蓄水量2亿多立方米，113个岛屿错落有致，自然资源得天独厚，是国家AA级旅游区。2008年初，根据省委“加快发展、科学发展、又好又快发展”的工作总体取向和加强开放合作、推动区域经济协调发展的重大战略部署，成都、资阳两市作出开展区域合作、连手打造“两湖一山”经济增长极的重大决策，并签订“关于合作开发建设三岔湖区域的协议”，拟用8至10年时间基本完成起步区23平方公里的建设。三岔湖位于成都市近郊，区位优势明显，具有良好的山地、湖泊旅游资源。在落实旅游经济大省向旅游经济强省转变战略中，四川省将三岔湖定位于“世界级山地湖泊型旅游度假目的地”，形成集商务度假与高尚运动为一体的休闲度假区。二、区位优势 三岔湖位于四川省资阳市简阳三岔镇。北距成都60公里，东北距简阳市32公里，处简阳市西部边缘的龙泉山东麓，是都江堰灌区成都平原东线节点。水域面积27平方公里，拥有岛屿113个、半岛160个，湖岸线240公里。1993年被列入《世界名湖录》，2001年评为国家AA级旅游区，年游客接待量5万人次三、资源现状 三岔湖面积121平方公里水域面积27平方公里岛屿113个半岛160余个湖岸线240公里湿地面积达3平方公里植物种类多样，植被平均覆盖率35%栖息珍稀鸟类约17个品种，总量达数万只综上所述，三岔湖区域： 区位优势明显-三岔湖区域地处成渝经济带重要节点，随着交通发展，通道经济日趋成熟； 水域面积大-以“大”而占据成都水域的“唯一性”，是稀缺的水文化资源的代表； 半岛、岛屿多-众多半岛前临大湖，背靠山地，有广阔的展开地，在成都称得上“难能可贵”； 良好的环境和水资源的稀缺性，凸显了三岔湖作为旅游目的地的地位；其地理环境和区位条件符合当代休闲度假潮流和市场需求；具备成为国际湖泊度假旅游目的地的潜力；对成都休闲度假旅游地产和商业形成巨大的吸引力。四、同质资源比较 成都南湖度假风景区位于成都价值标杆的国际城南区，其主要优势为： 区位优势明显、 配套设施完备、交通成本低、商业繁荣。成都南湖度假风景区的景观打造主题鲜明：定位为浓郁欧洲风情，拥有号称目前成都最大的欧洲风情街以德国洛仑兹主题婚庆广场为标榜，锁定成都目前惟一的主题婚庆广场10公里水岸休闲景观，最大水上音乐喷泉整个景区的植被覆盖率达60%，号称城南城市“绿肺” 成都东湖城市公园位于成都二环路侧，西临府河、南临沙河。其主要优势为： 拥有区位优势、周边配套设施完备，商业环境成熟、水域面积185亩，为成都市内最大湖泊。成都东湖城市公园突出“人与自然”的主题，主推五大景区：入口广场以阶梯形平台形成观湖主题蝴蝶观赏区形成东湖的标志性景观滨水区汇集多种亲水活动湿地区营造自然野趣的生态景观休闲区打造多样化植被和鸟类栖息地成都北湖公园位于成华区龙潭乡，是北郊风景林核心区域。其主要优势为： 拥有区位优势、交通便捷、市场认知度高、 环境基础较好、植被和鸟类种类丰富、紧邻熊猫基地，具有旅游互补性。成都北湖公园以鸟文化与水文化为其景观主题；以湿地及周边林地植被，形成野生鸟类栖息地，推动观鸟等生态旅游项目主打水文化品牌，构建以水、树林、大熊猫为主题的城市水域休闲区完善以星级旅游酒店、大型运动休闲中心和休闲风情街为主的旅游综合配套专注于城市生态营造，承诺人工建筑面积不超过本区面积的5％石象湖位于成都市浦江县，是国家级生态示范区，植被覆盖率高、植物种类丰富。但在实施景区整体改造前，其主要发展瓶颈在于： 距离成都80公里，交通因素对景区可进入性限制较大； 资源单一，自然景观和人文景观不足以形成旅游品牌；旅游客群对产品低性价比的排斥性。 石象湖在经过整体改造后，以环境为基础推出主题旅游活动：以郁金香文化为主题，将结合自身水体和植被资源进行重新打造品牌营销目标主体确定为成都、雅安、眉山近郊休闲游市场推出婚庆游、科普游、花卉游等特色旅游产品保利·公园198——是保利地产携10年地产开发经验，进入成都的首作；是以环境要素助推地产的典型案例。保利·公园198在规划理念与开发模式上体了自然、生态、公园式的绿色景观等鲜明特征，利用天然山地特征打造了集珍稀花卉、体育运