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东建·世纪康城阶段广告策划推广方案 （2006年第一季度） 樂天衆志廣告策劃有限公司 2005年12月 推广背景 政府不断推出新地，佛山房地产市场住宅开发量巨增，桂、禅两地明年总开发量达500万平方米，市场形势严峻，销售压力巨大，不容小视。 市场已进入大盘主流时代，仅丽日玫瑰·名城、怡翠玫瑰园、天湖郦都、中海万锦豪园、南海·颐景园以及雅居乐地产０５Ｆ项目就将提供接近３００万平方米的供货量，连同目前中心城区范围内其它在售或在建的楼盘有：怡景丽苑、鸿业现代城、世博家园、恒福新城、汇银·奥林匹克花园、宏城·文华花园、鸿翔·湖景苑。市场中高档货值产品竞争激烈，楼市呈现 “诸侯争霸”局面。 明年的主力推售货量集中在五月之后，但不排除部分发展商提前以各种形式蓄客；明年一季度预计是市场上竞争对手新推货量的空挡期，应抓住时机推售；同时，估计明年一季度国家新出台政策的可能性不大，楼市会延续今年年底的势头。 目前，项目南组团基本销售完毕，中组团售出55%，北组团推出的1#2#3# 售出20%左右。06年主力推售产品为北组团——翠恋康居。 阶段推广目的 从项目开盘一直走来，通过不同时期的阶段诉求，已初步展现了“健康居住理念”、“健康环境空间”的“康居典范”的形象。下阶段北组团“翠恋康居”的推售，在形象上必须塑造新的广告亮点，承接康居文化的演绎，导入“健康社交文化”的诉求，以各大节日节点及各项工程的竣工为契机，全面展示、深化“世纪巅峰·康居典范”的形象。 阶段推广主题 春满康城·喜迎康居 ——以一系列营销事件及公关事件，寓意康城新年新气象、新姿态。 ——建立北组团翠恋康居全新的产品形象，将消费力较强的消费者吸引到项目现场，从而拉动北组团的销售量；同时，带动中组团产品的销售。 ——抓住春节这个机遇，通过康仔拜年与消费者建立一个好的连接，力争在节后的销售小高潮中多分一杯羹。 阶段推广核心 阶段形象定位 北组团产品特征 （一）产品分析： 1、 产品以大户型为主； 2、 产品属于城南的高值产品； 3、 产品以有独创3.8米的层高优势； 4、 产品拥有5米层高的架空层； 5、 产品独特的入户花园设计； 6、 产品户型南北对流。 （二）消费群定位分析： 以第二、三次置业的客户为主； 年龄在30—50岁左右； 主要以私企老板、公务员、公司中高管理层，以及职业白领； 钟爱传统岭南文化，例如：品茶，棋艺对弈，有一定的文化修养，注重邻里交往。 （三）与其它竞争对手的可比性分析： 拥有3.8米全城唯一性； 具有独特健康的社区居住文化； 东建集团强势推出的品牌产品； 全城罕有的创意两房户王。 现代岭南园林 针对目前市场上拥有同等货值产品的竞争对手，常常是全版广告超强攻势，而康城在有限的广告预算下，无法与其正面交锋，必须另辟溪径，才能出奇制胜。 北组团产品形象定位 以北组团产品特点为依托：3.8米层高、楼距、5米架空层及中组团的泳池、会所等，分四大主题分步将健康的健康的交往空间细化、深化， 顺 序 主题 诉求点 1 《贵·族》 定位（消费者），目的是给北主团的消费者打造一个身份标签，他们是一群有文化品位或崇尚文化、注重养生，会考虑与自己邻里的层次。 2 《贵·格》 定位（产品），传播翠恋康居的格调，产品定位，小区规划 3 《贵·气》 3.8米层高,光线充足,通风透气 4 《贵·宾》 贴心式酒店物业管理 广告表现 总体调性：一个集传统岭南特色及浓厚文化底蕴的健康居住产品。 设计的色彩、文案的描写：以沉稳、内敛、高贵为调性。 创意表现：1、系列广告围绕 “健康居住文化·新贵” 塑造北组团的独特形象。电视、单张、楼书也以此为基点展开。 2、通过“□”（正方形）在整个媒介上应用，独创一种视觉版面VI效果，出奇制胜。 在平面表现上，以24cmX24cm特殊版面在《佛山日报》投放硬广。 楼书尺寸、单张、电视标版……全部将“视觉版面VI”理论应用上去。 阶段总体推广步骤 总体铺排 时间： 广告铺排： 销售铺排： 诉求核心： 品牌推广一路贯穿： 铺排计划 阶段划分 水恋康居形象深化期 翠恋康居形象导入期 翠恋康居产品强销期 时间节点 2005年1月 2005年2月 2005年3月 1—28日 春节期间 12日 13—16日 17—28日 1—11日 12日 13—17日 18日 19—31日 广告策划 诉求核心 4米层高，阁楼文化 健康居住文化·新贵 媒体 宣传 电视 中组团形象 5”康仔贺年电视标板 北组团形象、内部认购/活动信息 北组团形象、公开发售认购/活动/销售信息 电台 2月份活动铺垫 内部