东丽区研究宏观及房地产发展.pptVIP

东丽湖区域市场定位——由Resort到Resorpolis的生态休闲都市 规划：空港物流加工区规划占地42平方公里，目前一期23.5平方公里基础设施铺设完毕； 分为机场运营区、物流加工配送区、商务会展区、生态休闲区、生活配套、产业园区、民航科技产业基地等七个功能区； golf 目前一期开发基础设施已经全部完成 物流加工 物流加工 民航科技产业基地 近期规划：2期 远期规划：3期 机场运营区 物流区 商务会展 产业园区 生态休闲 生活配套 民航产业基地 东丽区板块研究—空港 目前，空港物流加工区一期工程基础设施建设已经基本完成，有1267家中外企业注册，其中外资企业超过200家，每平方公里投资强度超过40亿元；累计竣工企业项目近百个，在建企业项目70多个。 高起点规划、高水平建设、高效能管理， 建设生态型现代工业园区 以高新技术制造业为主导，设有电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园、高科技创业园等特色园区。规划企业总量达3000余家，内外资企业比例为1：2.4。 空港加工区产业布局规划 * 东丽区板块研究—空港 中航直升机公司总投资约80亿元，预计2010年达产100架自主知识产权直升机 预计需要科研人员，技术工人约1000人，其中，研发人员将面向世界招聘。 空客A320项目整体投资约80-100亿元，其中，总装线投资约50亿元； 初期工人约1000人，技术人员400人，高级技术人员600人，随着产能的扩大，员工数量将进一步增加。 目前，空港物流加工区竣工投产企业已接近100家，其中，高新技术占比达72%； 高新技术产业聚集与区域整体规划契合； 随着大量高新技术企业的逐步进驻，将有大批高级技术人员和外籍工作人员落户空港。 空港加工区产业现状 * 东丽区板块研究—空港 调研情况显示，目前加工区内从业人员工职呈明显金字塔分布，高级管理人员、中级管理人员、科研人员、技术工、操作工人数比例为5：15：15：20：45； 由加工区整体规划及未来进驻企业状况分析，预计至区域成熟后，从业人员工职分布将从低到高逐渐优化，高级管理人员、中级管理人员、科研人员、技术工、操作工人数比例预计为5：15：25：25：30； 目前情况显示，加工区内劳动密集型加工企业有一定比重，从业人员以体力劳动者居多，当区域进入成熟期后，人员结构将得到升级改善，以技术工和科研人员为主。 空港加工区人口分析 * 资料来源：调研信息统计 东丽区板块研究—空港 调研数据显示，目前加工区内从业人员年龄结构呈明显青年化，以25-30岁区间人口最为集中； 从业人员学历方面，加工区人口素质普遍较高，高中及以下学历人数仅占人口总量20%左右，从业人员知识水平主要集中在专科技术学校学历； 统计显示，空港加工区属于人口素质较高，具有一定专业知识的青年聚居区，随着区域产业不断升级，未来区域人口素质将进一步提高。 空港加工区人口分析 * 资料来源：调研信息统计 东丽区板块研究—空港 统计数据显示，目前加工区内从业职工来源分布以外地人口为主，占区内从业人员总量52%； 目前加工区内从业人员居住情况主要分为三类：企业自建宿舍（意大利扎努西、金威啤酒等），班车接送回市区（丰田合成、凯德实业等），就近租住民屋（松远电子、港丰实业等）； 从目前情况看，加工区内从业人员以外地来津工作人员为主，但区域内房地产市场发展较为落后，迫使企业需自建宿舍解决员工住宿，甚至部分企业员工只能选者租住周边农房，极大的限制了区域发展。 空港加工区人口分析 * 资料来源：调研信息统计 东丽区板块研究—空港 7500 2008年3月 150-180 　 340 6万 高层 写字楼 中心大道与西二道交口 国际贸易中心 3800 2007年10月 50-70 1.5 3276 21.3万 小高层 经济适用房 张贵庄 秋丽家园 3900 2008年1月 45-62 1.8 2748 15.4万 多层、高层 经济适用房 张贵庄 好美嘉园 3800 2008年7月 50-70 1.81 2424 16万 小高、高层 经济适用房 东丽区华明镇(定向) 顶秀欣园 ——　 ——　 35-57 1.8 1718 14.2万 多层、小高层 产业配套公寓 中环东路以西，东六道以南 白领公寓 12000 2008年4月 60、110、150 3.2 400 15万 高层 酒店、公寓 中心大道与东四道交口 皇冠国际 6000 2008年3月 80、90 2 2756 45万 连排、小高 住宅、公寓、独栋 中心大道与东七道交口 远洋新干线 均价（元/㎡） 开盘时间 主力户型（㎡） 容积率 总户数 项目体量（㎡） 建筑形式 物业类型 位置 项目名称 空港物流加工区处于房地产市场起步期，仅有三个在售项目，整体供给量小； 产品供应方面