会所可行性研究报告.docVIP

宏府红光路健身会所 初步可行性研究报告 目前国内会所经营状况： 1、目前国内会所大部分处于亏损状态，失败会所的特征有以下几点： 会所的定位、功能、经营模式十分模糊：大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已； 销售期承诺与实际使用期不一致：很多会所在销售期时对客户承诺的较好，但真正投入建造和使用时，因为开发商资金以及运营成本等问题，导致最终反响较差，会所对于开发商成为亏损存在，客户也不满意； 功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求： 设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等； 规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系； 儿童活动场地没有成人休息座椅； 咖啡、阅览、桌球等混在一起等。 2、比较成功的会所，一般分为以下四种经营类型： 经营 模式 大而精的俱乐部模式 酒店式的开放经营模式 小而精的半封闭经营模式 大而专的开放经营模式 成功 案例 北京棕榈泉国际公寓 广州珠江帝景 成都金林半岛 深圳招商海月花园 会所 体量 13,000 平米 100间酒店客房 3000平方米 7000平方米 档次 定位 高级私人俱乐部 广州首个超大型酒店式豪华会所 高档社区会所 高档社区会所 功能 设置 A健身休闲设施； B餐饮会议设施； C红酒雪茄品鉴。 A客房及配套设施； B中西餐饮设施； C多功能智能化会议设施；D多种康体设施； E酒店式定制服务。 针对女人和小孩客群：以SPA和儿童教室为主导，带动咖啡吧，运动场馆等项目 一期：健身，餐饮，教室； 二期：业主喜好体育设施； 三期：业主需求旺盛的棋牌室； 适应性条件 城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向；具有特殊资源的项目，如高尔夫等 项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作 适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险 社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求 项目周边概况分析： 位置：健身会所位于西安市西郊莲湖区，红光路与汉城南路交界口向西220米路北。 周边情况：红光路以南是我公司开发的宏府鹍翔九天项目，以北是现状住宅小区，往东跨过汉城南路紧邻土门商圈，会所所在地紧邻现状西郊商业、住宅集聚地，且鹍翔九天及北侧陈家庄改造项目入住后会带来更多的客流及健身需求。 其他项目会所：距离本项目最近的健身场所为高新区大寨路恒大会所，包括游泳馆、棋牌室、健身房、排球室等，目前还未开业。 小结：项目地所处区域属于正在开放中，众多新建项目未来常住人口基数较大，但目前区域人群消费能力一般，人口基数适中。 会所经营模式建议： 区域消费习惯：消费能力适中，消费观念较大中型城市落后，主要消费为生活需求（衣、食、住、行等），享受型消费观念薄弱，不适合大而精的俱乐部模式； 项目所处区域：正在发展中的地块，以前以工业和居住功能为主，非旅游休闲度假区域，不适合酒店式的开放经营模式； 项目未来发展：目前人口基数适中，未来发展潜力大，目前阶段不适合大而专的开放经营模式，经营成本较高，风险较大。 因此建议选用小而精的半封闭经营模式，体现档次的同时，降低了运营的风险。功能设置上以小而精为原则，经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛。 会所建议细则： 建设原则： 功能分区建议： 名称 会所功能 体现档次 使用频率高 主力消费群 是否收费 是否外包 亲子少年宫 儿童游乐室 　 ○ 儿童 否 否 才艺教室 　 ○ 是 是 顶尖韵动馆 健身房 　 ○ 重点针对女性 瑜伽馆 　 ○ 小型SPA ○ 　 绅士运动馆 羽毛球馆 　 ○ 重点针对男性 否 台球馆 　 ○ 休闲区 咖啡品鉴吧 ○ 　 公众 是 棋牌室 　 ○ 否 各分区详细建议： 一层作为运动馆： 羽毛球场：标准室内羽毛球场地要求高度9米以上，否则将影响到正常使用。因此羽毛球场放置于第一层。标准场地长13.4米，宽6.1米，占地80㎡左右，平均一个场地占地100㎡。建议设置12-15个羽毛球场地，同时配备更衣室和洗浴室。 台球馆：台球桌长285cm左右，宽165cm左右，占地4.7㎡左右，平均一个场地占地25㎡。建议设置8-10张台球桌。 二层作为其他功能区： 儿童游乐室：儿童游乐室不用过大，面积控制在50㎡左右即可，儿童娱乐区域所有棱角采用圆角处理或者包装软皮，并且设置家长休息椅。 才艺教室：才艺教室建议面积100㎡左右，课桌椅子采用可移动式，方便老师根据教学内容调整空间。