丹阳经济技术开发区两地块市场开发可行性分析报告汇.doc

经济技术开发区两地块 市场开发可行性分析报告 第一部分 宏观市场分析 一、城市概况 1．区位 丹阳位于长江下游南岸历史悠久，是一座现代化工贸城市是著名的“鱼米之乡”、“全国商品粮生产基地”、“江苏省生态农业市”。地区生产总值（GDP）财政收入 2.2人均地区生产总值2.3人均收入水平 近3年，丹阳经济进入高速发展阶段，GDP、人均地区生产总值、财政收入与人均收入水平，一直保持15%左右的增长幅度，远超过国内平均增长水平，在全国县域经济综合实力评比中处于中上水平。 三、城市规划 1、城市整体规划 根据丹阳市相关规划文件要求，丹阳未来建设将以开发区为重心，以“东优、南控、西进、北拓”为发展核心，形成“一心、两轴、五区”的空间结构。 2、经济技术开发区两地块所在区域规划 本次调研的经济技术开发区两地块隶属开发区中的新城区商住板块。在丹阳市相关规划文件中，新城区商住板块的建设目标是形成“行政文化中心”、“金融商务中心”以及“站前商贸中心”三个特色板块。 该两地块位于“行政文化中心”的核心位置，地处丹桂路北侧，与市委市政府、国土局、电力局等行政机关仅一路之隔。未来，“行政文化中心”板块将成为丹阳市最主要的行政、商务、公共空间。 小结： 丹阳地处长江三角洲以上海为核心的一小时城市圈内腹地，作为中国经济发动机的长三角经济圈内的城市，其以眼镜、五金工具、汽车零部件、木业、医疗器械等产品和对外贸易为支柱的发达的产业结构为房地产业积聚了坚实的经济基础，且作为经济外向程度较高、市场相对开放的城市，其房地产业具有相对更加广泛的客群；同时，其明晰的城市规划、合理的城市发展框架为房地产业提供了广阔的发展空间。 第二部分 丹阳房地产市场分析 丹阳位于江苏省南部，为县级市行政单位，全市拥有80余万人口，其中市区常住人口20余万。其属于长江三角洲经济圈，隶属苏南经济板块，是一座现代化工贸城市，市场活跃，经济比较发达。 丹阳虽为一个县级城市，但因地处中国经济最发达的长三角经济圈内，靠近上海、南京等房地产一线发达城市，其房地产业亦起步较早，发育程度较高，目前其房地产市场投资销售两旺、开发商和项目相对较多、开发设计水平相对尚好、价格运行高企，已全面进入快速发展阶段。 一、房地产运行情况 1、商品房开发情况 1.1商品房开发投资额度 2006年，丹阳全年房地产投资12.35亿元，增长68.9%6.05 亿元，同比下降10.5％。 1.2商品房施工面积 2006年，丹阳全年完成商品房施工面积151.59万平方米，增长42.7%其中住宅面积132.07万平方米，增长54.9%全年全年141.11万平方米，同比增长0.4％；其中住宅施工面积115.18 万平方米，同比下降2.1％。 1.3商品房竣工面积 2006年，丹阳全年完成商品房竣工面积81.50万平方米，增长144.50%其中住宅面积66.63万平方米，增长146.5%全年全年30.74 万平方米，同比增长147.5％；其中住宅房竣工面积26.39 万平方米，同比增长126.9％。 丹阳近3年开发投资额保持逐年增长的态势，商品房施工面积保持稳定增长。竣工面积虽有波动，但主要是受开发建设周期衔接方面的影响，总体上走势平稳。 2009年上半年，丹阳房地产市场投资开发情况欠佳，主要是受2008年整体房地产行业性低迷的影响。进入下半年，房地产市场整体上扬，由于目前政府尚未公布2009年全年的统计情况，2009年全年的投资开发情况无具体数据，但根据本次我司市场调研的2009年下半年丹阳各项目的开发情况，2009年全年丹阳房地产市场开发情况预计将超过2008年，保持良好的增长态势。 2、商品房销售情况 2.1商品房销售面积 2006年丹阳全年实现商品房销售面积61.74万平方米，增长81.7%其中住宅面积56.28万平方米，增长87.7%, 丹阳全市商品房销售面积为22.55 万平方米，同比增长39.8％；其中住宅销售面积19.03 万平方米，同比增长40.7％。 2.2商品房销售额 2006年丹阳实现商品房销售额15.42亿元，增长94.7%其中住宅销售额13.35亿元，增长118.5%, 丹阳全市实现商品房销售额7.77亿元；其中住宅销售额6.55亿元。 2.3商品住宅销售均价 2006年丹阳商品住宅销售均价2372元/㎡；2007年丹阳商品住宅销售均价2882元/㎡；2008年丹阳商品住宅销售均价2980元/㎡；2009年上半年, 丹阳商品住宅销售均价3721 元/㎡。 丹阳近3年商品房销售面积呈现下降的走势。2007年销售面积下降的情况与竣工面积减少相应，主要是受开发周期的影响。2008年则是由于受整体房地产行业性低迷的影响，而出现销售数据的下滑。 自进入2009年来，房地产行业迅速回暖，仅政府公