商业策划招商全程架构体系解析2011.7.428.pptVIP

商业地产全程策划招商 架构体系分享 2011年5月 世联地产华东区商业部 商业策划招商全程流程体系 项目定位，业态组合，测算分析 建筑设计物业参数建议、落定 主次商户租赁合同签约 工程整体施工流程 营销策划推广、实施 一次公共装修施工、验收 主散铺签约，二次装修 开业前期筹备阶段 商业运营筹备阶段 项目综合立地概述 城市宏观微观发展分析 主次商圈，标杆商业剖析 开发商对项目想法沟通 招商中心 落位、布置 商场开业 Page 1 标示说明: 开发商 代理商 开发商为主 代理商为辅 咨询顾问 招商经理 策划经理 工程顾问 工作各阶段责任人说明一 Page 3 咨询顾问 招商经理 策划经理 项目总监 咨询顾问 招商经理 策划经理 资料平台 项目初沟通 项目概述 城市发展分析 定位业态测算 物业参数建议 主次商圈分析 开发商 世联 商户 开发商 统筹 主执行 辅执行 招商专员 策划专员 / 商 户 总经理 项目负责人 区域总经理 项目总监 / / 总经理 项目负责人 工程对接人 项目总监 招商专员 策划专员 开拓负责 工程经理 项目负责人 工作各阶段责任人说明二 Page 3 项目总监 招商经理 策划经理 招商经理 招商专员 主商户租赁 工程执行 营销策划实施 一次公装 散商户租赁 招商中心 开发商 世联 商户 开发商 统筹 主执行 辅执行 / 招商专员 总部流转 开拓负责 工程经理 项目负责人 工程对接人 开拓负责 工程经理 项目负责人 / 招商经理 策划经理 招商专员 策划专员 项目负责人 工程对接人 / 招商经理 策划经理 工程顾问 / 开拓负责 工程经理 / / 招商经理 / / / 商 户 / 工作各阶段责任人说明三 Page 4 / 招商经理 项目总监 招商经理 策划经理 运营顾问 二次装修 运营筹备 开业筹备 商场开业 开发商 世联 商户 开发商 统筹 主执行 辅执行 招商专员 开拓负责 工程经理 设计施工 项目负责人 运营经理 工程对接人 商户运营 工程经理 其他演出商 项目负责人 运营经理 工程对接人 招商专员 策划专员 运营人员 其他人员 招商经理 策划经理 工程顾问 运营顾问 工程对接人 招商专员 策划专员 商户运营 项目总监 商 户 Page 11 招商筹备阶段工作内容说明 区域状态调研 （商圈现状、竞争者现状、市民消费偏好、区域 经济状况、消费者品牌认知度等） 目标消费群调研 （消费群体细分、项目及机会调研、购买力调研） 品牌供应商调研 （品牌类别细分、资料库、租金承受力） 项目周边商业租金现状（同级商圈周边商业租金水平） 租金涨幅标准确立 （培育期与发展期的租金平衡） 商户租金承受力分析 （按业态属性分层次比较） 租金优惠标准 （装修免租期、装修补贴、经营免租期） 交通补贴、住宿补贴、餐饮补贴、 客户接待费用、办公用品添置费用、市调费用等 市调 内容 租金价格体系 项目启动预算 Page 5 前期 策划段 中期 工程段 （含一装） 后期 招商段 （含二装） 内部配合 主要外 部配合 阶段工 作时段 研策、招商为主；工程为辅 研策、工程为主；招商为辅 招商、工程为主；研策为辅 开发商、设计院、政府部门； 开发商、设备供应商、政府部门 开发商、品牌商户、企划、运营商 3-5个月（视项目而定） 1-1年半（视项目而定） 研策部 招商部 工程部 商业全程合作单位,阶段工作内容分解 世联对外部门 1年-1年半（视项目而定） 全程合作单位 明确开发商资金状况和开发目标。 关注不可调及限制因素：层高、容积等 …… Page 3 1 项目综合概述 项目概述 地理区位 交通状况 开发商背景 物业持有或销售 开发节奏、周期 地块形状、体量 区位特性 区位可见度 区位辐射范围 区位影响力 路网建设分析 交通现状分析 交通工具偏好 项目定位方向 项目功能定位 客群档次界定 产品类型分解 收 概况 商场开业 说明 定性定量调查，喜好餐饮类型，客单价，品牌认可度，购物环境等…… Page 4 宏观数据 微观数据 城市GDP 产业类型结构，趋势 人口及城镇比例 生活习惯及特性 可支配收入，年支出额 恩格尔系数调查 汽车现有量及走势 …… 区域规划方向 区域政治导向、经济趋势 基建建设情况 主产业结构、分布、属性 区域人口量，教育、阶层 住宅物业数据分析 办公物业数据分析 …… 消费者调查 消费者基础数据调查分析 零售业态分析 餐饮业态分析 休闲娱乐业态分析 对商业现状的建