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不对称信息下房地产开发商与消费者之间价格博弈 　　中图分类号：F8 文献标识码：A 文章编号：1008-925X(2011)09-0-02 　　摘要:房地产业作为我国经济的支柱产业，对国民经济的持续稳定发展具有举足轻重的作用。但是，在房地产交易市场中买卖双方存在着严重的信息不对称问题,导致了道德风险与逆向选择的出现。 　　本文以此为背景，通过对房地产开发商与消费者之间的博弈情况研究，从价格角度进行系统的分析，试图得出在信息不对称的情况下，各个市场主体之间的相互作用，运用博弈理论竞争模型，试图打开对房地产市场研究的新思路。 　　关键词:不对称信息 博弈分析 道德风险 逆向选择 　　购房者买房的关注点大多集中在房价的问题上，所以房地产开发商与消费者之间的价格博弈成为二者之间的一个最重要的博弈之一，开发商希望房价越高越好，而消费者则恰恰相反，正所谓“开发商漫天要价，消费者就地还钱”。纵观中国房地产发展的三十年，消费者一直处于被动地位，就连金融海啸也不能彻底扭转消费者的劣势地位。尤其在房地产信息不对称的情况下，这种劣势问题更为严重。 　　房地产开发商为扩大销售，追求利润最大化，房地产商能够采取的三种策略是：降价、不降价与提价。基于国四条以及各部委对房地产市场的宏观调控，提价较难即不可行的策略，现假定房地产商的策略是降价或者不降价，有意购房者的策略是观望或者购买。理性的房地产商和消费者之间博弈的纳什均衡为降价和购买。 　　但博弈是复杂的，如果房地产商掌握刚性需求信息后，主动降价的可能性不是很大，部分房地产商甚至反向操作宣布涨价，导致买卖双方的博弈持续更长时间。对于消费者来说，在整个房地产博弈中，购房者期望花最少的费用购买到具有尽可能高的使用价值（当前价值或预期未来价值）的房产，尤其是国务院“遏制部分城市房价过快上涨”等政策的相继提出，消费者从原来的疯狂追逐房价的被动方变为主动方，采取边观望边考虑的策略，选择自认为最合适的时机进入市场购买。 　　基于以上的讨论，下面通过一个不完全信息下的静态博弈扩展式对房地产开发商与消费者之间的博???予以分析： 　　1、静态贝叶斯博弈模型的建立 　　 关于房地产市场的信息,虽然开发商比消费者了解的更多,但也是不完全的。根据海萨尼转换原理,自然选择根据房地产市场的特征将房地产市场分成两类，萧条的概率为q， 繁荣的概率为1-q。开发商有两种战略选择，降价或者不降价；消费者也有两种战略选择，入市或者观望。 　　开发商和消费者的支付函数下图1所示 　　 其中，、分别是房地产开发商降价与开发商不降价时的销售收入，也即消费者的实际支付；、分别是消费者在房地产市场萧条与繁荣时，从住房消费中得到的效用，即对房地产商品的期望价格；为开发商的开发成本（在这里，我们假设无论市场萧条或繁荣，开发商的开发成本不变）。 　　在房地产市场萧条的情况下，开发商降价，如果消费者入市，此时,开发商的得益是，消费者的得益为；如果消费者观望，开发商的得益为0，消费者的得益为0；开发商不降价，如果消费者入市，此时， 开发商的得益为，消费者的得益为；如果消费者观望，开发商和消费者的得益都为0。 　　在房地产市场繁荣的情况下，开发商降价，如果消费者入市，此时,开发商的得益为，消费者的得益为；如果消费者观望，开发商的得益为0，消费者的得益为0；开发商不降价，如果消费者入市，此时，开发商的得益，消费者的得益为。如果消费者观望，开发商和消费者的得益都为0。我们再假设(不降价时的销售收入大于降价时的销售收入，销售收入始终大于开发成本,否则开发商退出房地产行业)，(即房地产市场繁荣时,消费者愿意支付的房价高于萧条时愿意支付的房价)。 　　2、不完全信息静态贝叶斯博弈分析 　　 对于上述的静态贝叶斯博弈模型的扩展式，可以得出以下6种情况，下面，我们分别来进行分析： 　　（1）当，，，,即时，无论房地产市场是繁荣还是萧条，消费者都会选择入市。开发商选择降价的期望收益是，开发商不降价的期望收益是，因为，所以开发商选择不降价。此时（开发商不降价，消费者入市）是满足上述条件的贝叶斯均衡。甚至，开发商可能鉴于市场的刚性需求，会进行试探性的提价。 　　（2）当，,，,即时，只有在开发商降价的情况下消费者进行住房消费的期望效用才高于观望时的期望得益时，消费者才选择入市。此时，房地产开发商选择降价的期望收益是，不降价的期望收益是0，因为0，所以开发商一定会选择降价。此时（开发商降价，消费者入市）是满足上述条件的贝叶斯均衡。 　　（3）当，,，,即时，消费者在市场繁荣时选择入市。开发商选择降价的期望收益是，开发商不降价的期望收益是0，因为0，所以开发商的选择是降价。此时（开发商降价，消费者繁荣时入市）是满足条件的贝叶斯均衡；当市场萧条时，