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宏观调控与规范城土地场秩序的对策与思考
国家宏观调控政策与规范城市土地市场秩序的对策与思考 ? ? 有关土地的若干关键问题 1、土地是资源、资产、资本; 2、土地的不可再生性、稀缺性、不可移动性、永续利用性、 增值性、交易的风险性; 3、农地的优劣在于肥力和距离市场的远近; 4、市地的优劣在于位置（规划）; 5、土地是自然物与投资的结合体; 6、地价是地租的资本化; 7、地租分为级差地租、绝对地租、垄断地租; 8、地价有两种形态：所有权地价、使用权地价; 9、城市土地使用权地价分为两类：划拨地价与出让地价; 10、出让地价可以分为：协议地价、招标地价、拍卖地价; 11、地价评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本法等; 12、地价的形态有基准地价、标定地价、评估地价、市场地价。 土地——自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性） 自然特性——位置固定性+质量差异性+效用永续性 土地的特性 经济特性——供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性 土地+土地使用权 集体土地 不能流转 国有土地所有权→ 地价一般是土地使用权的价格 70年——居住用地 出让 40年——商业、旅游、娱乐用地 土地使用权 50年——其他 转让——未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让 出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租 抵押——不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记 申请续期——最迟于届满前一年 未被批准续期——国家无偿收回 地租理论——土地所有权带来利润→ 土地有价格 地价理论——是地租的资本化 地租+地价理论 是地租的资本化 + 是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等） 地价特征 有增值性 与用途相关+有个别性+有可比性 房地产——房地+权属→ 房地产转让、抵押则房屋所有权、土
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