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恒生·伴山房地产投资分析 简介 恒生·伴山项目由山东恒生置地股份有限公司投资建设。山东恒生置地股份有限公司是由恒生投资（香港）有限公司在济南注册成立的股份有限公司。恒生投资（香港）有限公司下属房地产开发、物流、贸易、化工等多个产业，其下属房地产在青岛、淄博等地均有开发项目，具有相当的开发经验和实力。 一 投资环境分析 1 政治环境和法律环境——对房地产的影响 概述：进入2011年，省城的房地产市场走进了一个“调控年”，“新国八条”、“鲁八条”、“济南版限购令”等政策的相继出台，一次次地冲荡着省城的房地产市场，省城个别楼盘销售量出现大幅下滑。位于经十东路的恒生·伴山今年前两个月销售量甚至仅为6套。业内人士分析，在市场调控政策“组合拳”的作用下，市场受到明显压力。 ——2011-3-18 1）金融房贷紧缩政策： 根据国务院精神，银监会也表示要做好差别化信贷政策。今年以来，央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序。 首先济南的大部分楼盘在新政推出后未出现购房者预料的大幅降价行为，但部分楼盘推出了优惠措施，在楼盘的推广上并没有新的变化，省城高品质楼盘压力不大，但楼市总成交量有明显的萎缩。从成交价格来看，除章丘、长清有涨幅，历城涨幅明显减缓，市中、天桥成交价格明显下降，槐荫、高新也有下降趋势，新房网签量骤减，二手房网签量明显增加，呈现出新冷旧热的现象。同时济南网签系统的升级严格了济南限购细则的执行，使得购房者的购买条件更加明晰也更加严格。 4）购房者更趋理性 对于购房者来说，随着外来人口的不断涌入和刚性需求的存在，计划今年购房的置业者依然不在少数，但在选择物业类型和需求面积上采取了理性和谨慎的态度。由于购房首付比例增加和银行贷款利率的上调，部分购房者放弃按揭选择全款或增加首付比例，使购房速度明显加快。今年政府对地产调控的目的通过全面监管适度抑制投机行为，把地产市场调控到正常的刚需消费市场中，通过抑制流动资金量和限量购房消费来平稳住房价。下半年的济南楼市走向变得不甚明朗，房价的走向取决于政府进一步的调控力度和政策的执行。 2经济环境 济南人均收入属二线城市 房价已到一线的水平! 二房价走势分析 恒生伴山房价走势（2010-12——2011-4）：从今年三月起上涨幅度很大。 历城房价走势（2010-04——2011-03）：一直上升，幅度有减小的趋势。 济南房价走势（2010-04——2011-03）：从今年二月起房价稍微下降。 三 竞争分析 从上图数字可以分析到周边环境中恒生伴山的房价是其中最高的。所以要突出其他方面的优势，说服大众。