万年长兴北区项目可行性研究报告1.ppt

* 户型设计借鉴： 专属私人电梯，主仆分离 360平米户型 4.1.3 项目定位——设计案例借鉴 P* 户型设计借鉴： 双开门与十字厅 360平米户型 4.1.3 项目定位——设计案例借鉴 P* 户型设计借鉴： 紧急避难室 （兼具贵重物品陈列功能） 360平米户型 4.1.3 项目定位——设计案例借鉴 P* 户型设计借鉴： 空中花园（“偷面积”近30平米） 360平米户型 4.1.3 项目定位——设计案例借鉴 P* 精装细节借鉴： 过厅、玄关、客厅的连接部分，用罗马柱进行装饰，彰显大气，体现居住仪式感 书房，多功能房通过重复大面积运用书柜、酒柜等家具的方式，提高调性，彰显大气 4.1.3 项目定位——设计案例借鉴 P* P* 4.2.1规划设计说明 依据项目产品定位，规划设计现提供方案一、方案二，并就同一指标下做出二或三套方案： P* 经济技术指标 4.2.2规划设计方案一 P* B-46 B-49 B-50 方案特点： 1、充分利用沿河水的景观资源，此处布局高端户型； 2、46地块以整个商品房完整楼盘的形象出现； 3、B-49地块布置保障房，50的商业地块在街道转角开口，人流引入。 4、保障性住房主要为南北向布局，位于B-49地块。 方案一-1 P* 满足大寒日两小时日照 方案一-1 P* B-46 B-49 B-50 方案特点： 1、充分利用沿河水的景观资源，此处布局高端户型； 2、46地块以整个商品房完整楼盘的形象出现； 3、B-49地块布置保障房，50的商业地块在街道转角开口，人流引入。 4、保障房的布局以东西为主，有局部南北向，将商业隔开，位于B-49地块。 方案一-2 P* 满足大寒日两小时日照 方案一-2 P* B-46 B-49 B-50 方案特点： 1、充分利用沿河水的景观资源，此处布局高端户型； 2、46地块以整个商品房完整楼盘的形象出现； 3、B-49地块布置保障房，50的商业地块在街道转角开口，人流引入。 4、保障房围合成一个独立小区域，避免干扰，位于B-49地块。 方案一-3 P* 满足大寒日两小时日照 方案一-3 P* 经济技术指标 4.2.3规划设计方案二——推荐方案 P* B-46 B-49 B-50 方案特点： 1、充分利用沿河水的景观资源，此处布局高端户型； 2、50地块沿街布局，留出内部完整的绿地环境，与49地块的景观共用形成大景观空间。 3、保障性住房设置在西侧的道路边，因为西侧道路为等级较高的快速路，位于B-46地块。 方案二-1 P* 满足大寒日两小时日照 方案二-1 P* B-46 B-49 B-50 方案二-2 推荐方案 P* 满足大寒日两小时日照 方案二-2 P* 第五章 项目投资测算分析 6.1测算假设 6.2投资估算表 6.3利润估算表 6.4测算结果表 6.5敏感性分析 1. 项目地块中15600平米文娱用地缓建，本次测算不计入建安成本； 2. 本次测算以规划方案二技术指标为依据， 3. 项目内需配建限价房34205平米，售价13000元/平米，2016年3季度完成回款及产权交接工作； 4.车位共计654个，其中地下车位590个，总体车位比为商品房1:1，保障性住房1:0.5，销售价格30万/个； 5. 根据集团财务回款要求，本项目现金流产品销售金额应占比要求达到销售总额的64%，拿地后二年半完成全部回款； 6. 项目前期手续办理暂按2个季度考虑，2015年4季度正式开工； 7. 工程进度及成本、营销计划按照相关中心提供的数据进行测算； 8. 假定条件下土地获取综合楼面价为19500元/平米，封顶价格25.27亿元，自有资金假定9.6亿元。 6.1测算假设 P* 6.2投资估算表 项目总投资估算表 序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 占总投资比例 1 开发成本小计 406,901 35,688 97.2% 1.1 土地获得价款 265,963 20,519 63.5% 1.2 前期工程费 4,378 338 1.0% 1.3 建筑安装工程费 67,352 5,196 16.1% 1.4 基础设施建设费 11,499 887 2.7% 1.5 公共配套设施费 0 0 0.0% 1.6 不可预见费 4,161 321 1.0% 1.7 物业启动费 500 39 0.1% 1.8 开发间接费 1,748 135 0.4% 1.9 资本化借款费用 51,300 3,958 12.2% 2 三项费用小计 11,913 919 2.8% 2.1 管理费用 874 67 0.2% 2.2 财务费用 0 0 0.0% 2.3 销售费用 11,039 852 2.6% 3 合 计 418,814 32,312