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新建专业市场开发运营中的六大弊病 随着中国内陆地区经济的快速发展，这两年，国内地级城市的专业市场开发风起云涌。作为国内最早专注于商业地产的策划顾问机构，我们这几年参与和接触的地级城市专业市场项目也是数不胜数。但与建设时火热朝天、宣传时铺天盖地形成强烈对比的是，很多新建的专业市场项目招商举步维艰，经营门可罗雀。一部分专业市场发展商通过夸张其辞的广告，将商铺一卖了之，自己倒是赚得盆满钵满，但是却害苦了一大批的商铺投资者和经营户。这种不顾招商和经营，杀鸡取卵式的专业市场运营手法，注定是走不长远的。同时也有一部分开发商，本身具有强烈的社会责任感，希望通过建立一个市场，搞活一方经济，做一件利己利民的好事，但是最终却因为种种先天的原因，导致市场经营的举步维艰，发展商也是有心无力。 世方公司从2000年开始，即专注于商业地产营销，从最早的单纯卖铺，到现在全程的策划运营，期间经历的专业市场项目50多个，合作过的发展商也是良莠不齐，心态各异，既有成功的经验，也有血淋淋的教训。在运作这些项目的过程中，我们也总结了一些当前地级城市新建专业市场运营过程当中存在的几大弊病，在此也与大家分享一下。 弊病一：未策划定位，就设计建设 在广西梧州市双龙路附近，有一个近5万平方米的商业项目，2004年即建成，但是直到目前，商业部分一直基本空置，期间经历过3家策划代理公司，尝试过几个定位方向，最终都是招商招不动，销售也卖不动。 在与发展商交流过程中了解到，他们当时也不懂商业，整个设计工作就是交给设计院完成，没有进行专门的定位策划，朴素想法就是临街划铺，为了多划铺用足商业面积，还专门设计了个大广场规划大片的内街。同时出于广场形象好看，还特别请设计公司设置了台阶、园林绿化，曲径通幽的小道楼阁。 但是由于双龙路并非城市主道、人气不足，同时道路的坡度非常大，临外街的铺，人车都不便于停留，而出于美观而设置的台阶、园林绿化，更成为内街与外部的天然屏障。项目建成后，商业部分的定位从打造零售品牌街、餐饮娱乐街，到最后请来浙江义乌，打造小商品专业市场，都是无功而返，乏人问津。因为这样的规划，既无法聚集零售的商业人气，也无法进行专业市场的业态布局。 图为梧州项目平面图 同样的弊病在当前的很多新建的专业市场项目当中也普遍存在，不管项目未来经营什么，先建起来再说。结果却发现：五金机电、汽配，上不了楼，项目却偏偏设计为多层；小商品经营铺位20平方米即可，却设计了50、60平米的大铺位；想引入建材品牌店，却发现商铺面积太小；想做基础建材的石材、玻璃，却没有配套动力电源；想做批发，却没有考虑货物进出，没有考虑仓储配套……。 一个未经策划定位就先设计建设的商业项目，就好象一个没有思想的木工去削木头，削出来的木头，做房梁，太小；做轮轴，又太粗，最终只能当作柴火一烧了之。 弊病二：将专业市场定位等同于造概念 中国的股市，善于造概念，概念股、题材股满天飞，成为不良基金和庄家投机圈钱的工具。现在不少专业市场项目，也是概念比天大，定位不着地。 在厦门的大嶝岛，有个台湾主题商品交易中心，一看名称，感觉应该是台湾产的商品在这里汇集，到了市场一转，却发现80%都是在卖仿牌的箱包，与台湾一毛钱关系都没有。就是因为大嶝靠近台湾，就定位为台湾商品，但实际上大嶝与台湾之间人货不通。这段时间LED产业是个热点，就有发展商打造LED概念的专业市场，也不知道是要经营LED原材料，还是要卖LED灯，或是LED屏。什么热，什么大，就打什么概念，一个小县城3万平方米的项目，也戴海西、东盟、珠三角的高帽；在特产到底是吃的、喝的、用的、穿的？特产的消费对象是谁？如何定义特产都不清楚的情况下，却号称要打造中国特产城；在一个并非以运动休闲出名的城市，却要打造中国最大的户外用品城；在到底是要卖鞋，还是卖鞋材都不清楚的情况下，亚洲鞋都概念就先打出来……。 这些概念都很大，但是实际是否能辐射？经营定位的基础在哪儿？全都是未知数。做项目策划，需要有相关概念的依托，但是找到一个可依托的概念，却并不是市场的经营定位。 专业市场的经营定位，必须是建立在对定位基础扎扎实实的调查与分析之上，是对项目商圈辐射半径、经营品类、经营模式切切实实的描述。比如惠州义乌小商品批发城的定位就是13万平方米粤东地区最大的小商品批发市场，既简单，也非常的明白清楚。 弊病三：专业市场定位重定性，轻量化 现在很多专业市场项目定位，偏重于定性分析，对城市经济发展、区域规划、生意机会等说得头头是道，但是却缺乏规模的量化分析，市场到底能做多大规模，每个经营业态的比例如何配搭，这些都没有提及或者一带而过。 做市场定位，不做量化分析，就好比