房地产营销实务可行性研究报告.doc

房地产营销实务可行性研究报告 姓 名 覃 学 淋 2011年5月25日 目录 第一篇 海口适合投资条件分析 2 一、概况 2 二、海口适合居住条件分析 2 第二篇 海口房地产市场分析 3 一、海口房地产市场分析 3 二、海口客户需求分析 6 三、?海口房地产市场SWOT分析 6 四、海口市房产的楼盘的销售状况 9 五、海口市房地产市场进入机会 10 六、进入市场的步骤 10 第三篇 桥西小区项目可行性分析 13 一、项目概况 13 二、项目定位 14 三、项目SOWT分析 16 四、结论 16 海口适合投资条件分析 一、概况 海口为海南省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心和交通邮电枢纽；海口市全市土地面积2304.84平方公里，常住人口为187.85万人，其中户籍人口为158.24万人，外来人口近30万人。 海口地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，年平均气温23.8℃，最高平均气温28℃左右，最低平均气温18℃左右。 　 海口作为海南省省会城市，具有生活舒适、交通便捷等优势，而海口在建设国际旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥海口自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。 二、海口适合居住条件分析 “椰城”海口作为海南省的省会和海南岛的门户，“海口”一名最早出现于宋代，迄今已有九百多年的历史。海口的历史悠久，政治经济文化的发展都得天独厚，各类条件设施都很完善。此外，海口市是环境最好的城市，全年有311天空气质量为优，良好的空气质量对身体健康的重要程度。海滨城市中，海口是房价最低的城市，也是10大退休城市中的最低住房均价。十佳城市、国家环境保护模范城市、全国卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家历史文化名城 、全国创建文明城市工作先进市，全国城市环境综合整治优秀城市、荣获“中国人居环境奖”。 第二篇 海口房地产市场分析 一、海口房地产市场分析 （1）2006年-2010年海口GDP分析 海口市GDP自2006年以来连续5年保持两位数增长，受国内外经济发展拉动，海口市GDP增长速度加快，2010年实现GDP产值427.87亿元，同比2009年增长18%，增长速度仍保持两位数。 （2）2006年-2010年海口房地产投资与固定资产投资 2006年以来，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09年，全年投资达到78亿元，占海口市固定资产总额的28%；2010年，海口房地产投资继续增长，全年房地产投资总额83.9亿元，占海口投资总额的38%，房地产行业成为海口的支柱产业之一。 （3）2006年-2010年海口房地产投资情况 2006-2010年，海口市商品房成交总额保持上升发展趋势，成交总额逐年递增，2010年海口市商品房成交总额达183.99亿元人民币，占海口全年国民生产总值43%，房地产行业在海口经济发展中起到非常重要的作用。随着海南国际旅游岛建设的加速，未来将吸引全国投资者的关注，房地产产业发展将上升为经济的主导力量之一。 （4）商品房供求情况 海口城市住宅供应水平逐年提高，但是随着中心城区住宅用地逐渐减少，城市住宅供应逐渐向城市外围扩散。特别是西海岸和海甸岛及南渡江滨江区域将成为未来供应的重点。 2009年11月开始，海口商品住宅供应量逐月增长，其中11月共26.33万平方米的新房源推向市场，环比10月上涨216.84%，同比也上涨58.68%。北方冬季的提前来临使得北方候鸟提前南飞，又值年底将至，加快了开发商的推盘力度，以满足突然爆发的市场需求。各开发商蓄势待发，准备迎接下一波的销售高峰期。 2009年以来，海口市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上涨，消费者购买欲望持续增强。2010年1月4日国际旅游岛建设上升为国家战略，海口楼市随之疯狂，吸引岛内大量投资客，导致海口楼市一夜间房价飙升，成交量大幅上涨，从图上可以看出进入10年后海口楼市的供求比明显失衡，与突然放大的成交量相比，市场供应明显显得供应不足，供求比维持在较高位置。 （5）商品房成交价格 2010年，海口房价呈直线上涨趋势。07年，海口商品房均价不到4000元/平方米，到2008年，均价攀升至4327元/平方米，同比上涨32.61%，09年成交均价上涨幅度为23.83%，平均每平米上涨1000元。而2010年，海口商品房价突破7000元/平方米大关，为7740元/平方米，相比09年上涨幅度高达44.46%。 （6）商品房成交价格与人均可支配收入 海口商品房市场成交均价也随着海口人均可支配收入的提高而逐年上涨，2010年海口商品房成交均价达7741元/㎡，占人均可支配收入的50%。近几年，海口经济发展迅速，居民收入有所增加，2010年人均可支配收