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物业管理基本制度和政策侨裕集团常州富都物业服务有限公司 一 1 如何理解物业管理的概念？ 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 1 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 2 物业管理活动的基础是物业服务合同 3 物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 2 如何理解我国物业管理的产生和发展？ 我国的物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。 一 1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革1，城镇住房制度改革 2，城市土地使用制度改革 3，房地产生产方式改革 。在“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的建设方针指引下，我国商品房市场从建立到逐步完善。1998年国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，同时，提出经济适用住房建设方针和政策，全面实现了住房商品化秩序。 二 在住房商品化的发展过程中，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众要求，也是新形势下房地产主管部门的紧迫任务，各地对住宅小区的管理模式进行了多方面的探索。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司----深圳市物业管理公司挂牌成立。随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司。1986年由广州东华物业管理公司管理的五羊村也是实行专业化物业管理较早的一个小区。1992年由深圳市莲花物业管理公司管理的莲花二村被评为“国家示范文明住宅小区”。 三 专业化物业管理公司的成立，标志着我国在物业管理的道路上迈出了第一步，我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。1993年，深圳市人大颁布了第一部物业管理地方性法规------《深圳经济特区住宅小区物业管理条例|》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，有物业管理公司统一实施专业化管理”，确立了物业管理新体制。《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实行物业管理的经验。1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。1999年，建设部在深圳召开全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。实践证明，物业管理已在房地产业和其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会，经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相关的一个新兴行业。 3 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么？ 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于： 1， 强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。 2， 强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，8， 服务标准什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业合同中加以明确约定。 其现实意义在于：有利于提高业主的责权意识；有利于推动物业管理企业依法经营；有利于促进物业管理市场秩序明显好转。 4 如何理解物业管理的基本特征？ 社会化，专业化，市场化是物业管理的三个基本特征。 物业管理社会化有两个基本含义：一，物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业。二，物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 物业的所有权~使用权和物业的经营管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。 物业管理的专业化，指的是物业管理企业通过合同或签约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。 市场化是物业管理最主要的特点。市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 5 如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用? 物业管理作为一个新兴行业，在实现全面建设小康社会的目标中，起着极其重要的作用：一，实施物业管理有利于促进经济增长。 二，实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。 三，实施物业管理有利于增加就业。