2010年一季度惠州房地产运行报告.docVIP

一季度房地产市场量升价稳 2008年至2010年一季度，惠州商品房价格总体保持平稳，成交量在2009年后持续高位增长，呈现价稳量升的健康发展态势。但今年四月份国家出台了称为历史最严厉遏制炒房的一系列政策，惠州楼市中的“深圳因素”将被弱化，商品房的整体成交量面临较大的回落压力。 关键词：房地产市场 分析 2009年惠州房地产市场在国家有关政策刺激下，率先复苏，一季度开始回暖，二季度开始实现快速增长，2009年二季度至2010年一季度全市商品房销售面积累计增幅均在80%左右的高位运行；商品房销售均价在4100—4400区间小幅波动，呈现销售量明显上升，销售均价平稳的健康发展态势。 一、发展特点 （一）商品房销售持续高位增长。2008年底，国家出台一系列包括降低首付和贷款利率等有利于房地产发展的优惠政策。受这些政策的刺激，惠州房地产业开始出现了积极变化。2009年3月份呈现楼市“小阳春”，成为惠州房地产市场回暖的“拐点”，并在二季度开始迅速复苏。2009年1-3月、1-6月、1-9月、1-12及2010年一季度全市商品房销售面积分别增长27.4%、80%、97.7%、83.8%和77.4%。在2009年1-6月开始持续高位增长的发展态势。 2008-2010年各季度商品房销售面积累计增幅图 1、商品房销售量全面超越危机前水平。今年一季度，全市商品房销售面积104.71万平方米，月均销售34.9万平方米，比金融危机前同期月均峰值多12.4万平方米。显示，惠州房地产销售在短暂触底后，回升态势良好，房销售面积已经全面超越金融危机前的水平。 2、小户型住房销售量比重逐步上升。今年一季度，全市销售小户型（90平方米以下）商品房34.2万平方米；中户型（90～140平方米）商品房38.6万平方米；大户型（140平方米以上）27.1万平方米，其中别墅型住房10万平方米。小中大户型比重分别为：34.2%、38.6%、27.1%。2009年，随着实际刚性需求不断增加，全市小户型商品房销售占比从一季度的23.1%上升至年底的27.4%，2010年一季度小户型住房销售占比更是强势突破30%，上升至34.2%，同比上升11.1个百分点。小户型住房销售趋好的原因：一方面国家税收政策给予优惠；另一方面小户型住房总价较低，更符合大众化投资或置业。中户型住房占有率总体稳定在35%-39%区间。大户型（含别墅）在2009年占有率保持在35%以上，今年一季度，回落至27.1%。 2009-2010年分户型商品房销售面积比重 单位：% 户型 2009年 2010年1-3月 1-3月 1-6月 1-9月 1-12月 小户型 23.1 26.5 29.6 27.4 34.2 中户型 39.3 38.5 35.0 35.6 38.6 大户型 37.6 35.0 35.4 37 27.1 3、大亚湾区成为县（区）领涨新军。今年一季度，惠城区商品房销售面积56.68万平方米，占全市比重为54.1%，占据“半壁江山”；惠阳区8.34万平方米；大亚湾区25.71万平方米；惠东县2.77万平方米；博罗县6.91万平方米；龙门县4.31万平方米。 大亚湾区在2009年下半年开始发力，是年第三季度销售量超过惠阳，销售总量居县区第二位。今年一季度，大亚湾区商品房销售面积增幅继续领跑，成为拉动全市房地产销售大幅增长的主要引擎，其中全市销售量前十位楼盘，大亚湾占据5席，合计占全市销售量的15.7%。2009年和2010年一季度，惠阳区商品房销售面积增幅均超过60%，呈快速增长态势。大亚湾区和惠阳区的销售量大幅增长的原因是：一方面大亚湾片区经济全面崛起，大企业员工就近购房居住；另一方面惠深沿海高速公路建成通车，深惠半小时生活圈逐步形成，很多深圳人到淡澳投资置业。博罗县整体增幅均呈现平稳较快增长，增长幅度保持在20%-50%区间。惠城区、惠东县、龙门县 “V”型反弹的特征较为明显。 2008-2010年县区商品房销售面积增速对比表 单位：% 县区 2008 2009年 2010年1-3月 1-8月 1-12月 1-3月 1-6月 1-9月 1-12月 全 市 -30.2 -24.3 27.4 80.0 97.7 83.8 77.4 惠城区 37.0 -15.4 92.5 138.8 102.8 61.6 46.5 惠阳区 -51.8 -58.9 -41.2 12.4 79.6 149.9 69.4 大亚湾 75.6 -26.1 -36.4 49.2 136.0 240.0 245.2 惠东县 34.8 -38.6 -3.6 54.0 111.2 25.2 129.8 博罗县 19.4 48.6 31.1 24.2 40.4 30.0 28.7 龙门县 -33.1 -16.2 71